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Tijolos digitais ou armadilha financeira? O Lado Oculto da Tokenização Imobiliária no Brasil

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Promessas de democratização do mercado imobiliário por meio da tokenização têm atraído a atenção de muitos investidores no Brasil. Sob a ideia de transformar imóveis em ativos digitais fracionados – os chamados “tijolos digitais” – algumas empresas garantem que estão tornando possível realizar o sonho da casa própria para aqueles que antes não tinham acesso ao mercado. Mas será que essa proposta é tão inovadora e benéfica quanto parece? Antes de responder, é importante lembrar de dois preceitos da sabedoria popular: “quando a esmola é demais, o santo desconfia” e “dinheiro não nasce em árvore”. A esses, acrescentamos outro: não é porque uma tecnologia é nova que ela garantirá dinheiro fácil.

A ideia central por trás do que muitas empresas têm chamado de tokenização imobiliária é que, ao fracionar imóveis em partes menores, investidores que não têm condições de comprar uma casa inteira possam adquirir pequenas frações, como se fossem “tijolos digitais”. Essa narrativa parece interessante à primeira vista, mas levanta duas questões fundamentais:
O objetivo da maioria das pessoas ao investir no mercado imobiliário é ter acesso à propriedade de fato, seja para morar ou para rentabilizar o imóvel. Frações digitais podem não atender a esse propósito.

Quando um comprador não consegue crédito imobiliário, é porque o mercado não o considera apto a honrar uma dívida dessa magnitude. A venda de frações não resolve esse problema, apenas o disfarça.

Enquanto o comprador pode acabar frustrado ao perceber que os “tijolos digitais” não levam à posse de uma casa, o cenário é bem diferente para o incorporador. Imagine uma empresa que vende 5 milhões de “tijolos digitais” por R$ 1 cada. Ela arrecada R$ 5 milhões, mas nenhum investidor consegue adquirir frações suficientes para reivindicar a propriedade total do imóvel. Nesse caso, a empresa embolsa o dinheiro e entrega apenas tokens digitais aos compradores, que ficam sem a propriedade real.

Esse modelo pode parecer vantajoso para o incorporador, mas não para o investidor, especialmente se não houver mecanismos claros de governança e transparência. E aqui surge outro alerta: essa prática pode configurar oferta irregular de valores mobiliários, que no Brasil depende de autorização da Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

É crucial entender que a verdadeira tecnologia de tokenização vai além da venda de frações de imóveis. A prática de dividir direitos de propriedade em partes, inclusive, é tão antiga quanto o mercado imobiliário, mas não tem relação direta com a inovação que a tokenização representa. Para ilustrar:

O famoso Howey Test, usado até hoje nos Estados Unidos para determinar se um ativo configura valor mobiliário, nasceu de um caso de venda irregular de frações de terrenos que não ofereciam utilidade prática aos compradores. A Howey Companypossuía uma grande propriedade na Flórida, composta por plantações de laranjas. Eles dividiram essa terra em pequenos lotes e começaram a vender essas parcelas para investidores. O comprador adquiria um pedaço de terra (fração), mas, na prática, esses lotes não eram individualmente administrados por quem comprava, algo idêntico ao proposto por alguns modelos de tokenização imobiliária no Brasil.

A tokenização envolve não apenas a representação digital de um ativo real por meio de tokens registrados em redes descentralizadas, como a Ethereum. Seu principal objetivo é permitir a automação de negociações mediante uso de contratos inteligentes (smart contracts), que trazem maior eficiência, transparência e alcance global às transações.

Esse processo de automação e interação direta do usuário com os smartcontracts é inexistente nos modelos de tokenização imobiliária brasileiros, que continuam utilizando as mesmas plataformas e intermediários tradicionais.
Em outras palavras, trata-se de tokenização apenas no nome; na prática, tudo continua como sempre, sem diminuição real dos custos de transação e dos riscos ao consumidor.

A tokenização é uma tecnologia poderosa, com potencial para transformar mercados, inclusive o imobiliário. No entanto, seu uso correto requer conhecimento técnico, jurídico e econômico. No livro Os Sete Passos para a Tokenização Imobiliária, apresentamos um caso prático que demonstra como essa tecnologia pode ser aplicada de forma ética e em conformidade com o Código Civil brasileiro.
A obra também alerta sobre os riscos envolvidos, destacando a importância de uma avaliação cuidadosa antes de qualquer investimento.

Fernando Lopes e Marcella Zorzo são autores do livro “ O Guia Jurídico da Tokenização” e fundadores do primeiro escritório jurídico do Brasil especializado em tokenização e DEFI.

Para adquirir o livro “ Os Sete Passos para a Tokenização Imobiliária, acesse https://lopesezorzo.com @lopes_zorzo_advocacia.

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Capital Concreto abre as portas para o Preview do livro “50 Tons de Luxo” em manhã que uniu literatura, negócios e inspiração

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Na manhã de hoje, a Capital Concreto, em Alphaville, abriu suas portas para receber o Preview exclusivo do livro “50 Tons de Luxo”, de Sophia Martins — empresária, autora e também sócia da Capital. O encontro marcou não apenas a antecipação de uma obra que já nasce como referência no universo do mercado imobiliário, luxo e empreendedorismo feminino, mas também um movimento de conexões e novas oportunidades.

“50 Tons de Luxo”: uma obra que já inspira

No seu terceiro livro, Sophia Martins consolida-se como uma das principais vozes femininas do empreendedorismo no Brasil. A obra não fala apenas de luxo como estética ou consumo, mas como mentalidade, comportamento e visão de futuro para empreender em alto padrão com propósito.

“Este é um livro que não apenas fala de luxo, mas de mentalidade, de comportamento, de como empreender com visão de futuro. É sobre construir caminhos para que outras mulheres também possam brilhar”, destacou Sophia durante a apresentação.

Talks sobre imagem, empreendedorismo e protagonismo

O Preview contou com um talk especial que reuniu Mari Menezes e Robson Jassa.

Mari trouxe reflexões sobre empreendedorismo e independência feminina, destacando a importância de criar espaços que conectem mulheres a oportunidades reais.
“O empreendedorismo feminino precisa de ambientes como este, que abrem portas e ampliam possibilidades”, afirmou.
Robson Jassa, referência em imagem pessoal, reforçou a ideia de que a imagem que vendemos é luxo — porque é posicionamento, credibilidade e a forma como o mercado nos enxerga.
“A imagem não é apenas estética, é posicionamento. É sobre a mensagem que transmitimos e como o mercado nos enxerga.”

Anúncio de parceria com a Leroy Merlin

Um dos pontos altos da manhã foi o anúncio da parceria entre a Leroy Merlin e a Capital Concreto, um movimento que une inovação, construção e design de interiores ao mercado de alto padrão.

Mais do que um anúncio corporativo, a parceria simboliza o que Sophia chamou de novo luxo: parcerias inteligentes que constroem futuro, abrem caminhos e criam impacto real no ecossistema de negócios.

Capital Concreto como hub de experiências

Com a presença de imprensa, convidados estratégicos e líderes do setor, a manhã mostrou que a Capital Concreto vai além de um espaço físico: é um hub de experiências que integra arquitetura, design, literatura e empreendedorismo.

Abrir as portas da Capital para esse Preview foi um marco importante de um movimento maior — um convite para pensar o luxo não apenas como estética, mas como propósito, independência financeira através do investimento imobiliário.

(Fotos : Divulgação Sophia Martins)

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Por que a jurimetria deve crescer no mercado financeiro

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Por Alexandre Pegoraro (*)

Nos últimos anos, a jurimetria deixou de ser um recurso restrito a departamentos jurídicos inovadores e começou a ocupar espaço nas mesas de decisão de bancos, fundos de investimento, seguradoras e áreas de M&A. Com mais de 83 milhões de processos em tramitação no Brasil (CNJ, 2024), a capacidade de medir, prever e comparar riscos jurídicos passou a ser um diferencial competitivo para players do mercado financeiro.

A lógica é simples: se finanças e investimentos já se apoiam em modelos estatísticos e séries históricas para projetar cenários, por que não aplicar a mesma racionalidade à análise jurídica? A jurimetria oferece justamente isso: uma base empírica robusta para reduzir incertezas e embasar decisões que envolvem litígios, contratos e passivos.

Enquanto a jurisprudência oferece interpretações consolidadas do Judiciário, a jurimetria mede, com precisão, como os tribunais realmente decidem, identificando padrões regionais, perfis de magistrados, tempos médios de tramitação e taxas de sucesso em determinadas teses. Essa granularidade permite que instituições financeiras calculem o risco jurídico com a mesma objetividade com que avaliam risco de crédito.

Como exemplo, podemos citar um banco que pretende conceder financiamento a uma empresa envolvida em disputas tributárias. Com base em dados históricos, ele pode estimar a probabilidade de vitória do contribuinte naquele tribunal específico. Isso afeta diretamente o valor do crédito, as garantias exigidas e o custo do capital.

A jurimetria já começa a influenciar cinco frentes estratégicas do setor. A primeira é a concessão de crédito, pois é possível avaliar o risco jurídico associado ao cliente, incorporando probabilidades de êxito em execuções ou defesas. Outra aplicação relevante está na due diligence e M&A. A jurimetria permite o mapeamento estatístico de litígios da empresa-alvo, evitando surpresas pós-aquisição. Além disso, na gestão de carteiras, sua aplicação leva a instituição a priorizar casos com maior chance de recuperação ou menor exposição, maximizando retorno. A análise estatística permite ainda realizar um cálculo mais preciso do valor do prêmio de seguros judiciais com base em padrões de decisão e aprimorar o planejamento tributário, a partir da identificação de teses com maior probabilidade de êxito, reduzindo passivos futuros.

Além de servir como ferramenta de análise, a jurimetria contribui para o fortalecimento das práticas de governança. Com métricas claras e replicáveis, conselhos de administração e comitês de risco podem tomar decisões mais transparentes e auditáveis. Isso se traduz em maior confiança de investidores e reguladores, além de alinhamento entre as áreas jurídica, financeira e de compliance.

No mercado financeiro, o custo da incerteza é alto. Um litígio que se arrasta mais que o previsto pode consumir caixa, reduzir margens e até inviabilizar transações. Ao fornecer estimativas de prazo, custo e probabilidade de êxito, a jurimetria reduz essa assimetria de informação.

A adoção de jurimetria no mercado financeiro segue a mesma curva que, no passado, impulsionou o uso de analytics no marketing e na gestão de risco de crédito. Com a crescente digitalização de dados judiciais e a evolução das ferramentas de análise, o custo de implementação tende a cair, enquanto os ganhos em precisão e velocidade aumentam.

Se no passado decisões jurídicas eram tomadas majoritariamente por experiência e intuição, o futuro aponta para um modelo híbrido: interpretação jurídica somada à inteligência de dados. No mercado financeiro, onde cada ponto percentual de risco importa, essa mudança tende a ser não apenas bem-vinda, mas inevitável.

(*) Alexandre Pegoraro é CEO da plataforma de compliance Kronoos

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Datarisk acelera estratégia de crescimento e anuncia Valéria Nery como nova CRO

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Ex-executiva da NTT Data tem como meta expandir a presença da empresa no mercado e consolidar o posicionamento de referência em inteligência de dados

A Datarisk, empresa especializada no uso de inteligência artificial para gerar valor no conceito decision as a service, acaba de anunciar a nomeação da especialista em inovação Valéria Nery como Chief Revenue Officer (CRO) da companhia. Com mais de 25 anos de experiência no desenvolvimento de projetos, que vão desde a concepção de estratégias comerciais e modelos de negócio até a orquestração da entrega, a executiva assume o posto com a missão de liderar o plano de crescimento da empresa, expandindo sua presença no mercado e consolidando seu posicionamento como referência em inteligência de dados, IA aplicada e soluções para gestão de riscos.

Antes de chegar à Datarisk, Nery ocupou posições de destaque em multinacionais como NTT Data e Globant, onde liderou operações e projetos complexos em múltiplos setores, incluindo serviços financeiros, saúde, varejo, logística e indústria. Ela é formada em Computação, com MBA em Gestão Empresarial pela FIA Business School e especialização em Inovação pela Harvard University.

“Acredito na força das pessoas, na importância da comunicação integrada e no papel estratégico da tecnologia como motor de competitividade e transformação nos negócios. Com base nestes princípios, vamos trabalhar juntos para alinhar a atuação dos times comerciais, marketing, produto e operações em torno de objetivos comuns, acelerando a geração de receita e assegurando que a empresa continue a entregar soluções de alto impacto para seus clientes”, afirma.

Com uma tese de negócios baseada na criação de soluções proprietárias que automatizam o desenvolvimento de modelos preditivos a partir de técnicas de inteligência artificial, a Datarisk trabalha com a perspectiva de quintuplicar o volume de receitas recorrentes até o final de 2025. A empresa é pioneira no Brasil na oferta de soluções focadas no conceito MLOps (Machine Learning Operations) e oferece cinco scores dedicados a estudar as condições do tomador de crédito referente à sua estimativa de renda, à probabilidade de ele se tornar apostador em uma janela de tempo, além da avaliação de risco de crédito PF e PJ e da estabilidade empregatícia.

A 9ª Edição do Ranking 100 Open Startups, que reconhece as open startups e scaleups que mais inovam no país, elegeu a Datarisk como uma das 10 melhores na categoria Scaleups. “Nossa missão de tornar mais rápida e assertiva a tomada de decisão para empresas se consolida a cada dia como solução a uma das maiores dores do ambiente corporativo. Neste sentido, temos certeza de que a Valéria Nery com sua experiência e conhecimento, vão nos ajudar a potencializar ainda mais o ritmo de crescimento da companhia”, afirma o CEO da Datarisk, Jhonata Emerick.

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