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Declaração de IR sobre venda de imóveis: como incluir reformas e entender a isenção em permutas pode evitar prejuízos

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Especialistas explicam como declarar corretamente o lucro imobiliário, o que pode ser abatido e quando há isenção — especialmente em permutas. Declarações imprecisas podem resultar em impostos mais altos ou malha fina

Com o fim do prazo para entrega da declaração do Imposto de Renda se aproximando, contribuintes que venderam imóveis nos últimos anos precisam redobrar a atenção. A Receita Federal exige que todo ganho obtido na venda de um imóvel — o chamado lucro imobiliário — seja declarado. Em certos casos, esse lucro está sujeito à tributação de até 15%, mas há formas legais de diminuir ou até eliminar essa cobrança, como no caso das permutas entre imóveis e da inclusão de benfeitorias no valor original de aquisição.

Segundo dados da Receita Federal, mais de 280 mil brasileiros declararam lucro imobiliário em 2023, o que representa cerca de R$ 13 bilhões em ganhos de capital tributáveis. O número pode crescer ainda mais este ano, impulsionado pela valorização do mercado imobiliário e pelo aquecimento nas transações. Mas para quem vendeu um imóvel, nem sempre o valor cheio da venda representa um ganho real — principalmente quando houve reformas, melhorias ou permutas.

O que é lucro imobiliário e quando ele é tributado

O lucro imobiliário é a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição corrigido de um imóvel. Sobre esse ganho incide uma alíquota de 15% para imóveis residenciais ou comerciais, salvo algumas exceções previstas por lei.

“Uma das principais formas de isenção do lucro imobiliário ocorre quando há permuta sem torna, ou seja, uma troca de imóveis sem pagamento adicional. Nesse caso, não há incidência de imposto, desde que a permuta seja registrada corretamente em contrato e escritura”, explica Lucas Oliveira, contador e CEO da LCS Services, consultoria especializada em gestão contábil e patrimonial.

De acordo com ele, essa é uma dúvida recorrente entre os clientes. “Muita gente não sabe que a permuta pode gerar isenção e acaba declarando errado. Mas é importante frisar que isso só vale quando o valor recebido é exclusivamente em outro imóvel. Se houver qualquer quantia em dinheiro envolvida, essa parte pode sim ser tributada”, completa.

Benfeitorias podem reduzir (legalmente) o imposto a pagar

Outro ponto fundamental, segundo os especialistas, é a inclusão de benfeitorias e reformas no valor do imóvel, o que pode reduzir o lucro imobiliário tributável. Isso inclui gastos com obras estruturais, ampliações, instalações elétricas e hidráulicas, desde que documentados com notas fiscais ou comprovantes.

“O que muita gente não sabe é que o custo de aquisição do imóvel não precisa ser apenas o que está registrado na escritura. Se a pessoa reformou a casa, ampliou ou fez alguma melhoria relevante, isso pode ser incorporado ao custo e, com isso, o lucro diminui. Menor lucro, menor imposto”, afirma Thiago Godoy, especialista em imóveis de alto padrão e fundador da Legacy, imobiliária.

Reformou? É preciso formalizar — e isso tem impactos

Lucas Oliveira ressalta que, embora seja possível incluir as benfeitorias na declaração, muitos contribuintes deixam de fazer o registro oficial da reforma junto à Receita Federal, o que limita essa vantagem. “Se você documenta a reforma, paga a guia de INSS — cujo valor é calculado com base no CUB (Custo Unitário Básico), levando em conta o tipo e o tamanho da obra — e averba isso na matrícula do imóvel, esse custo passa a compor legalmente o valor de aquisição. O imóvel de R$ 300 mil, por exemplo, com uma reforma de R$ 100 mil, pode passar a valer R$ 400 mil para fins de apuração do lucro imobiliário.”

No entanto, ele alerta que isso também afeta a base de cálculo do IPTU. “Ao averbar essa valorização, o imóvel passa a ter um novo valor de referência, e com isso, o IPTU também aumenta. É um custo adicional, sim, mas que pode representar uma economia muito maior no momento da venda, especialmente em imóveis de alto valor. É uma decisão que precisa ser planejada com consciência.”

Mercado de permutas e atenção ao contrato

Para Thiago Godoy, o modelo de permuta tem sido cada vez mais comum, especialmente no mercado de alto padrão. “Em São Paulo, onde o metro quadrado passou a casa dos R$ 20 mil em alguns bairros, muitos clientes optam por permutar um imóvel maior por dois menores, ou vice-versa. Isso torna a transação mais viável e, se for feita sem tornar, ainda evita o pagamento de imposto”, explica.

Mas ele ressalta que não se trata de uma “fórmula mágica”, e sim de uma operação que precisa ser bem planejada e orientada por profissionais. “Não basta combinar uma troca entre amigos. A permuta precisa estar clara no contrato, registrada corretamente na escritura e ser comunicada com precisão à Receita. Caso contrário, o risco de cair na malha fina é grande.”

O risco de omissões e inconsistências

Declarar o ganho de capital de forma errada pode levar à malha fina e, em casos mais graves, à cobrança de multa de até 150% sobre o valor do imposto devido. “Não se trata de driblar o fisco, mas de entender os critérios legais e aproveitá-los com responsabilidade. O sistema da Receita é cruzado, e cada vez mais automatizado. Por isso, é importante se apoiar em especialistas para fazer uma declaração correta e segura”, reforça Lucas.

Para Thiago, a melhor proteção é a informação. “Vender ou comprar um imóvel envolve muito mais do que assinar um contrato. É preciso pensar na parte fiscal, no impacto da operação no IR e nas possibilidades de redução legal de tributos. Com orientação adequada, o contribuinte faz tudo dentro da lei e ainda economiza.”

Serviço
Prazo final para envio do IR 2025: 31 de maio
Ferramenta da Receita Federal para cálculo do lucro imobiliário: Programa Ganhos de Capital (GCAP)
Alíquotas:
• 15% até R$ 5 milhões
• 17,5% entre R$ 5 e R$ 10 milhões
• 20% entre R$ 10 e R$ 30 milhões
• 22,5% acima de R$ 30 milhões

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Inteligência, Propósito e Estilo: o novo luxo de quem sabe investir

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Em um mercado cada vez mais atento à sustentabilidade e à autenticidade, o empreendedorismo feminino tem liderado uma transformação silenciosa — e profunda. Mais de 10 milhões de mulheres no Brasil comandam negócios próprios, e um número crescente delas une propósito, inovação e consciência de consumo. Entre essas vozes, duas empresárias se destacam por representar o que há de mais atual no conceito de “luxo inteligente”: Sophia Martins, referência no mercado imobiliário sustentável, e Bárbara Baer, fundadora da marca Linda Neve, especializada em moda de inverno de alto padrão.

Sophia Martins: o luxo da inteligência e do propósito

Sophia Martins é o retrato da nova geração de empreendedoras que unem rentabilidade e impacto. À frente de projetos habitacionais sustentáveis e iniciativas de inclusão social, ela é reconhecida por transformar o setor imobiliário com uma visão que mistura tecnologia, consciência e resultado.

“Hoje, o verdadeiro luxo é fazer escolhas inteligentes — seja na forma de morar, investir ou consumir”, afirma Sophia.

Essa filosofia se reflete em tudo o que ela faz. De incorporações de alto padrão com propósito ambiental à plataforma de inteligência artificial SophIA, que democratiza dados e decisões no mercado imobiliário, Sophia defende que inteligência de investimento é também uma forma de sustentabilidade.

“Investir com consciência é entender que cada decisão — de um imóvel a uma roupa — é uma declaração de valores. É sobre pensar no impacto e no legado que queremos deixar.” — Sophia Martins

Linda Neve: moda consciente, sofisticada e em constante renovação

A mesma lógica de consumo inteligente inspira a marca Linda Neve, criada por Bárbara Baer, que reinventou o segmento de moda de inverno de luxo no Brasil.

Com um acervo elegante e exclusivo, a Linda Neve oferece um modelo de aluguel premium que une praticidade, sofisticação e propósito. Suas coleções são constantemente renovadas e compostas por peças únicas e grifes icônicas do universo da neve — como Moncler, Fusalp, Bogner, Perfect Moment, Prada e Goldbergh, entre outras.

Cada look é cuidadosamente selecionado, enviado higienizado e embalado a vácuo, otimizando o espaço e proporcionando uma experiência impecável do início ao fim. O resultado é uma combinação entre elegância, consciência e tempo bem investido — o verdadeiro luxo contemporâneo.

“A Linda Neve nasceu para provar que é possível unir praticidade e estilo, com propósito e mais liberdade . Estar sempre com novas coleções é uma forma de manter viva essa experiência exclusiva, que acompanha o ritmo das pessoas e das estações.” Bárbara Baer

O showroom físico da marca, localizado na Rua Pamplona, em São Paulo, traduz essa filosofia. O espaço conta com iluminação especial que simula a luz real das montanhas, permitindo ver cores e texturas sob o mesmo brilho natural da neve — um convite à experiência sensorial e à contemplação.

Duas visões, um mesmo valor: a inteligência de escolher bem

Quando Sophia Martins veste Linda Neve, a conexão vai muito além da moda — é sobre coerência e consciência. A empresária, que defende o investimento responsável e a construção com propósito, também acredita que consumir é investir — e que marcas como a Linda Neve representam exatamente esse novo olhar sobre o luxo.

“Para mim, luxo é tempo, saber escolher marcas que entendem meu ritmo e entregam experiência, consciência e inteligência – não apenas produto. A Linda Neve traduz isso com perfeição.” — Sophia Martins

O encontro entre as duas empreendedoras simboliza uma tendência crescente: mulheres que fazem da inteligência sua maior forma de elegância.

Enquanto Sophia aplica essa visão ao setor imobiliário — criando projetos que unem sustentabilidade e performance —, Bárbara traduz o mesmo raciocínio para o vestuário, com curadoria seletiva, exclusividade e consciência ambiental.

O luxo da consciência

Em tempos em que sustentabilidade deixou de ser discurso para se tornar estratégia, histórias como as de Sophia e Bárbara mostram que inteligência é o novo status.
Mais do que empreender, elas inspiram uma geração a repensar o que realmente significa investir bem — seja no mercado, no planeta ou em si mesma.

Serviço

Linda Neve — Showroom Rua Pamplona, São Paulo – atendimento com hora marcada .
O espaço possui iluminação especial que reproduz a luz real das montanhas, ideal para visualizar as cores e texturas dos looks sob a luz natural da neve.

(Fotos : Arquivo Pessoal)

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Dicas de presentes para o Dia das Crianças!

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O mês das crianças está chegando, e junto com ele, aquela dúvida de como escolher o presente ideal e tornar a data ainda mais especial

Pensando em diferentes fases da infância, preparamos uma seleção de opções que despertam a curiosidade dos pequenos que estão descobrindo o mundo através dos sentidos, encantam aqueles que usam a imaginação como principal ferramenta de diversão e, claro, surpreendem os maiores que já exploram o universo tecnológico.

Livro Ver,Tocar, Sentir Cores- Editora Catapulta – R$ 73,00

https://www.amazon.com.br/Ver-Tocar-Sentir-Martins-Press/dp/6555511699/

 

Livro Ver, Tocar, Sentir 123 – Editora Catapulta – R$ 55,00

https://www.amazon.com.br/Ver-Tocar-Sentir-Ellie-Boutwood/dp/6555511710/

 

Livro Ver, Tocar, Sentir – ABC – Editora Catapulta – R$ 75,00

https://www.amazon.com.br/Ver-Tocar-Sentir-Emily-Bornoff/dp/6555511702/

Coleção “Ver, Tocar, Sentir”, desenvolvida para estimular bebês a partir dos 6 meses por meio de texturas, cores vibrantes, imagens reais e rimas divertidas. Com páginas resistentes , capa dura e ilustrações envolventes, a série promove uma experiência sensorial única, fortalecendo vínculos e incentivando o hábito da leitura desde cedo. Cada obra foi pensada para apoiar o desenvolvimento cognitivo e motor, estimulando a percepção tátil e visual de forma lúdica e divertida.

Livro Lego Construa e Customize Espaço – Editora Catapulta – R$ 123,00

https://www.amazon.com.br/Construa-Customize-Espa%C3%A7o-Editores-catapulta/dp/9878153649/

Convida as crianças a partir de 7 anos a montarem suas próprias naves especiais usando 43 peças de Lego e mais de 250 adesivos. O livro trás modelos-base que podem ser modificados para atender as “necessidades cósmicas” de cada pequeno construtor, além de páginas recheadas de desafios, desenhos para colorir, quebra-cabeças e peças de papel resistentes para personalização.

Boneca Zuri – Novabrink – R$ 149,00

https://www.amazon.com.br/Baby-Brink-1636-Boneca-Zuri/dp/B0D1PKGBJ12/

Zuri foi desenvolvida para ser a boneca com a qual as crianças possam se identificar. A nova versão da Zuri veste um macaquinho colorido e tênis branco, mantendo seu icônico cabelo macio e enraizado, perfeito para criar diversos penteados com o pente que acompanha o brinquedo. Com 40 m de altura, a boneca é indicada para crianças a partir de 3 anos.

Boneco Funko Andy – Toy Store 30 anos – Candide – R$ 148,99

https://www.amazon.com.br/Candide-Boneco-Funko-Disney-Story/dp/B0FBBWRQL3/

Andy surge em sua versão clássica de criança, carregando toda sua nostalgia das primeiras aventuras de Toy Store. Com cerca de 9 cm de altura, a peça simboliza a ligação especial entre o brinquedo e o dono.

Kit 4 bonecos colecionáveis – Bluey – Candide – R$ 229,99

https://www.candide.com.br/produtos/blippi/bluey/

Kit de 4 Bonecos Colecionáveis – Este conjunto inclui todos os membros da família Heeler – Bluey, Bingo, Chili e Bandit – prontos para embarcar em uma emocionante aventura em família. Com figuras detalhadas e articuladas de 6 cm a 7,6 cm, cada personagem vem com roupa e acessórios específicos para recriar momentos divertidos da série. As figuras são projetadas com braços e corpos articulados, facilitando a interação e a criatividade durante as brincadeiras.

Pista Homem-Aranha Loop Insano – Candide – R$99,99

https://www.amazon.com.br/Pista-para-minivie%C3ADculos-Homem-aranha-Insano/dp/B0F9XS4V5Z/

Compatível com a maioria dos miniveículos die-cast, acompanha um miniveículo exclusivo pronto para encarar giros insanos e muita ação em alta-velocidade.

Laptop Infantil Batman Brinquedo Educativo – Candide – R$ 89,90

https://www.amazon.com.br/Infantil-Brinquedo-Educativo-Entretenimento-Aprendizagem/dp/B0DB2TDMXB/

Estimula os sentidos das crianças ao mesmo tempo que ensinam! Com o laptop infantil Batman da Candide a criançada aprende brincando! Laptop infantil bilíngue (português/inglês) com diferentes grupos de atividades, sendo eles: músicas, letras, palavras, ortográfica, perguntas e respostas, somo e divisão.

Carro de controle remoto, 3 funções Batman – Candide – R$80,99

https://www.amazon.com.br/Ve%C3%Adculo-Controle-Remoto-Batman-Manobra/dp/B0D3M8TQR6/

Carro de controle remoto Batman, 3 funções, poderá vir na cor preto ou cinza.

Kit Slime Gelateria Sorvete – Candide – R$99,99

Para os fãs de gelato, o kit trás o universo das sorveterias para dentro de casa com uma versão criativa e refrescante. A proposta da linha Slime Crush é simples, criativa e cheia de possibilidades: misturar, criar, decorar, tirar fotos e, no final, amassar tudo. O kit vem com todos os itens necessários, além de receitas práticas e intuitivas que transformam a experiência em uma nova brincadeira do começo ao fim.

Cada criação é única e e é isso que torna tudo ainda mais especial. Depois que a mistura é feita e a figura é montada, os ingredientes se transformam em uma peça única e não podem mais ser separados, pois a massa seca com o tempo. Isso estimula a criatividade, o pensamento criativo e a experimentação, convidando as crianças a explorarem novas ideias a cada produção.

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Aprendizado com diversão: troninho do Stitch ajuda na autonomia dos pequenos

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O personagem querido dos pequenos ganhou mais um produto licenciado para deixar a hora de ir no banheiro mais divertida

A partir de 1 ano e 5 meses, já é recomendado iniciar a introdução do troninho para estimular a autonomia dos pequenos na hora de ir ao banheiro. Diferente do vaso sanitário comum, o troninho é adaptado ao tamanho da criança, permitindo que ela sente e levante sozinha. Por ser mais baixinho, garante estabilidade, reduz o risco de quedas e faz com que a criança se sinta mais segura durante o uso.

Além de facilitar a transição das fraldas para o vaso sanitário, o troninho ajuda a criança a reconhecer os sinais do próprio corpo, aprender a avisar quando precisa usar o banheiro e desenvolver o controle para segurar o xixi e o cocô.

Pensando nesses benefícios, a Styll Baby acaba de lançar o troninho do Stitch, fruto de uma parceria licenciada com a Disney. “Queremos levar praticidade e conforto tanto para os pais quanto para as crianças, transformando cada fase dos pequenos em um momento leve e repleto de aprendizados. Nosso troninho do Stitch, em parceria com a Disney, vem para tornar essa etapa divertida para os pequenos e mais prática para os pais”, comenta Alexandre Santos, Diretor Comercial da Styll Baby.

Troninho Styll Baby Stitch Disney. Preço médio: R$ 79,90

Transforma a transição da fralda para o vaso sanitário em uma experiência positiva e recompensadora. Divertido e fundamental para o aprendizado, é indicado para crianças a partir de 18 meses. Prático e portátil, atende com segurança e conforto crianças de até 23Kg. A base é destacável e transforma-se em banquinho, bastando desencaixar a base do troninho e invertendo o seu lado. Também pode ser usado como degrau: tem até dois pezinhos já marcados na peça, para facilitar o entendimento de uso para a criança, de forma super lúdica.

Onde encontrar o troninho da Styll Baby?

Esse e outros produtos da Styll Baby podem ser encontrados nas maiores lojas de e-commerce da internet como: Amazon, Shopee e Mercado Livre. E presencialmente nas principais lojas de artigos infantis do país.

SAC | sac@styll.com.br | http://www.styllbaby.com.br/
IG | @styllbaby
Facebook| styllbabycom

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