Advogado aponta que o apoio jurídico fornecido por administradoras não representa legalmente o condomínio. A ausência de assessoria própria tem gerado prejuízos, ações judiciais e responsabilização pessoal de síndicos.

Com a verticalização das cidades brasileiras, os condomínios tornaram-se o principal modelo de moradia nos grandes centros urbanos. Segundo o Censo 2022 do IBGE, 12,5% da população brasileira vive em apartamentos — o que representa aproximadamente 25 milhões de pessoas. Quando se somam os 2,4% que vivem em vilas e condomínios horizontais, esse universo chega a cerca de 38 milhões de brasileiros sob o regime condominial, ou quase 20% da população nacional.

A gestão desses espaços exige cada vez mais preparo técnico, jurídico e financeiro. No entanto, muitos condomínios ainda operam sem uma assessoria jurídica própria — e se apoiam exclusivamente no suporte das administradoras. O problema é que, nesses casos, o advogado da administradora não representa legalmente o condomínio, e sim a empresa contratada. Um erro recorrente, que pode gerar prejuízos elevados.

“É como confiar a defesa do condomínio a um advogado que responde a outra parte do contrato. O jurídico da administradora presta contas à empresa, não aos interesses do síndico e dos moradores”, explica o advogado Cristiano Pandolfi, especialista em Direito Condominial e representante da ANACON – Associação Nacional da Advocacia Condominial.

Síndico pode ser responsabilizado no CPF

A ausência de respaldo jurídico direto coloca o síndico em uma posição vulnerável. De acordo com o artigo 1.348 do Código Civil, o síndico representa o condomínio ativa e passivamente, inclusive em juízo. Isso significa que ele pode ser responsabilizado civil e criminalmente por decisões tomadas durante sua gestão.

“Já acompanhamos casos em que assembleias foram anuladas por vício de convocação, decisões foram revertidas por falta de quórum adequado e síndicos foram processados pessoalmente por omissão em obras emergenciais ou aplicação de multas indevidas”, afirma Pandolfi. “E muitas vezes, tudo isso com base em pareceres genéricos emitidos por administradoras que sequer conheciam a convenção do prédio.”

O alerta não é retórico. O Tribunal de Justiça de São Paulo tem julgado com frequência ações movidas contra condomínios por má gestão, danos morais, extravio de correspondências judiciais e uso indevido de imagens de moradores. Em decisões recentes, foram determinadas indenizações entre R$ 5 mil e R$ 20 mil por falhas administrativas que poderiam ter sido evitadas com orientação jurídica adequada.

Justiça sobrecarregada e ações em alta

O contexto é agravado pela crescente judicialização de conflitos condominiais. De acordo com o relatório Justiça em Números 2023, publicado pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ), o Brasil encerrou o ano com 83,8 milhões de processos em tramitação, sendo 35 milhões de novos casos apenas em 2023 — um aumento de 9,4% em relação a 2022. Embora o CNJ não detalhe quantas dessas ações envolvem especificamente condomínios, especialistas apontam que conflitos cíveis de vizinhança, assembleias e inadimplência estão entre os mais frequentes.

“É um ambiente jurídico cada vez mais complexo. E nesse cenário, não dá para o síndico atuar no escuro, com base em orientações genéricas ou achismos. É necessário respaldo jurídico contínuo e personalizado”, reforça Pandolfi.

Parecer genérico não protege ninguém

Um dos maiores equívocos é confiar na emissão de pareceres jurídicos prontos, fornecidos por administradoras com múltiplos clientes. Esses pareceres, segundo o especialista, frequentemente desconsideram a convenção específica do condomínio, o regimento interno, o histórico de gestão e a jurisprudência local.

“É como aplicar a bula de um remédio em um paciente com outro diagnóstico. O risco é altíssimo”, alerta Pandolfi. Além disso, a OAB-SP adverte que a responsabilidade do síndico pode ser ampliada nos casos de síndicos profissionais — ou seja, empresas contratadas para exercer a função. Nesses casos, a responsabilidade pode ser objetiva, o que aumenta o risco de condenações.

Prevenção é investimento, não custo

Apesar disso, levantamento recente da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (ABADI) aponta que mais de 40% dos síndicos ainda atuam sem assessoria jurídica contínua. O motivo mais comum: corte de custos. No entanto, os especialistas alertam que os prejuízos causados por falhas jurídicas podem ser até 10 vezes maiores do que o valor de um contrato preventivo.

“O custo médio de um processo judicial — com honorários, custas, e eventuais indenizações — costuma superar em muito o valor da contratação de um advogado especializado. Sem falar no desgaste emocional e na instabilidade entre os condôminos”, afirma Pandolfi.

Condomínios precisam agir como empresas

A recomendação é que os condomínios adotem uma estrutura de governança semelhante à de pequenas empresas: com gestão profissional, compliance básico e suporte jurídico permanente. “Condomínio movimenta milhões ao longo dos anos, emprega pessoas, contrata fornecedores e toma decisões com impacto coletivo. Não é aceitável que ele funcione sem um jurídico próprio”, finaliza Pandolfi.

A assessoria jurídica especializada deve revisar a convenção e o regimento, participar das assembleias, orientar o síndico em decisões estratégicas e atuar de forma preventiva — reduzindo riscos, evitando litígios e garantindo segurança institucional à coletividade condominial.

Com formação em Relações Públicas, Larissa Calheiros e Tatiane Medeiros fundaram a Side com apenas R$400. Hoje, estão à frente de uma agência em expansão no mercado nacional, com faturamento de R$16,6 milhões e meta de R$32 milhões para 2025. Duas mulheres visionárias, R$400 e um sonho em comum: empreender. Foi assim que Larissa Calheiros, 32 anos, e Tatiane Medeiros, 31, começaram, em 2017, o que se tornaria uma das agências de marketing de influência com forte presença e crescente demanda no cenário brasileiro — a Side, que em 2024 atingiu a marca de R$ 16,6 milhões em faturamento e projeta R$ 32 milhões até o fim de 2025.

Formadas em Relações Públicas, Larissa e Tatiane tinham trajetórias profissionais distintas, mas complementares: enquanto Larissa atuava no setor comercial de grandes agências de influência, Tatiane acumulava experiência em atendimento em agências de publicidade e na estratégia de comunicação e marketing de multinacionais.

A amizade e a visão em comum as levaram a dar um passo ousado: começar um negócio do zero, sem investidores, sem sócios ocultos e sem estrutura — apenas com a bagagem profissional, intelectual e um pequeno valor inicial de R$400.

“No início, a Side era um projeto paralelo às nossas rotinas CLT. A gente se virava entre reuniões, produção, atendimento e planejamento. Tudo era feito por nós duas, sem glamour, sem garantias. Mas com muita vontade de fazer acontecer”, relembra Larissa. Durante os três primeiros anos, a agência operava com apenas três clientes fixos e um time reduzidíssimo.

A virada começou em 2020, no auge da pandemia, quando elas conseguiram emplacar um grande projeto com uma marca nacional de limpeza. A campanha envolveu mais de 20 influenciadores e se tornou o ponto de inflexão que a empresa precisava. A partir daí, a Side entrou em uma curva de crescimento acelerado. De uma equipe de quatro pessoas, saltaram para os atuais 18 colaboradores fixos.

E o faturamento seguiu a mesma tendência:
● R$ 9,23 milhões em 2022
● R$ 10,2 milhões em 2023
● R$ 16,4 milhões em 2024
● Projeção de R$ 32 milhões para 2025

Com 60% de crescimento no último ano, a Side estima um crescimento de 100% para 2025. Apuração do primeiro trimestre deste ano já trouxe um indicador de 120% de crescimento comparado ao período anterior.

“Ficamos muito felizes quando vemos toda estratégia de negócio que projetamos para esse ano saindo do papel. O conhecimento que fomos absorvendo ao longo dos últimos 8 anos nos trouxe uma visão mais assertiva de projeção de resultados e de quais caminhos irão de fato alavancar a Side. Nosso crescimento exponencial acompanha nosso amadurecimento como gestoras e é mais do que positivo ver que nossa sensibilidade sobre o mercado é comprovada quando analisamos os nossos resultados.”

Mais que números, Larissa e Tatiane construíram um modelo de negócio sólido, estratégico e com propósito. A Side tornou-se referência no setor por oferecer soluções 360° em marketing de influência, com foco em campanhas criativas, curadoria de influenciadores e projetos personalizados. A agência é composta por uma equipe 100% feminina e escolheu um modelo de negócio integralmente remoto.

“Nosso DNA é feminino e digital. Abandonamos o escritório físico durante a pandemia, e diferente da maioria do mercado, decidimos não retornar. Toda nossa operação é baseada em anos de processos criados para o remoto. Com um time espalhado por todas as regiões da cidade, priorizamos uma gestão focada em resultados através da qualidade de vida de nossos integrantes”, explica Tatiane.

A agência tem como diferencial seu olhar estratégico e humano: acompanha cada passo dos talentos com um suporte 360° — do planejamento de imagem ao fechamento de campanhas e ações especiais.

“Sempre buscamos conexões reais, que gerem impacto. Nosso foco não é quantidade, e sim qualidade e construção de longo prazo”, comenta Tatiane. Entre os principais nomes agenciados pela Side estão Mirella Qualha, Giovanna Ferrarezi e Julia Rodrigues.

A agência também representa influenciadoras em ascensão que vêm conquistando espaço no cenário nacional, como Natália Cangueiro, Dani Soomin e Sarina Gomes, cada uma com sua identidade, voz e nicho bem definidos. Na Side, Larissa Calheiros é responsável pela gestão comercial, administrativa e financeira, garantindo o bom funcionamento da operação. Tatiane Medeiros, por sua vez, lidera os times de atendimento, planejamento e criação, cuidando da estratégia, atendimento ao cliente, conteúdo e curadoria de influenciadores.

Juntas, elas formam uma parceria complementar que impulsiona o crescimento da agência. “Nosso orgulho não está apenas nas marcas e nos influenciadores que atendemos, mas na forma como crescemos: com coerência, consistência e propósito. A gente nunca atropelou processos. Tudo foi construído tijolo por tijolo, com muita resiliência”, comenta Larissa.

A Side também é reconhecida como uma “agência-desejo” por muitos influenciadores, e o casting é intencionalmente enxuto e exclusivo. O sucesso das duas empreendedoras já inspira uma nova geração de mulheres e jovens que desejam empreender, especialmente no universo da comunicação. Para elas, a mensagem é clara: não é preciso ter tudo no início, mas é essencial investir em conhecimento empresarial e administrativo. Sem isso, nenhum negócio consegue evoluir.

“Começamos com R$400 e um objetivo em comum. O que nos trouxe até aqui foi o trabalho duro, a escuta ativa e a vontade de fazer diferente. E seguimos com os pés no chão, a visão no futuro e cheia de propósito”, conclui Larissa.

Por Bruno Carvalho

Liderar equipes sempre foi um desafio. Mas liderar equipes criativas, que dependem de liberdade e inspiração para entregar o melhor resultado, exige ainda mais jogo de cintura. No modelo híbrido, com parte do time em casa e outra no escritório, a complexidade aumenta, e manter o alto nível sem comprometer o ambiente criativo virou um novo teste de liderança.

Sou da época do 100% presencial. E posso dizer: o tal “bloqueio criativo” era parte da rotina. Frases como “chefe, travei aqui” eram comuns. Quando isso acontecia, a gente trocava a pessoa responsável pela peça, montava uma dupla para destravar a ideia ou deixava o job de lado por um tempo. No modelo híbrido, tudo isso continua possível, mas exige novas estratégias.

O papel do líder mudou. Não se trata mais de controlar tudo o tempo todo, mas sim de conectar pessoas, dar direção, ritmo e segurança, mesmo à distância. Liderar hoje é ter presença emocional, não apenas física.

Essas são algumas práticas que têm funcionado muito bem na amzmp:

1. Conectar pessoas com propósito

Faço questão de entrevistar e escolher cada colaborador. Conheço o perfil, os limites e o potencial de cada um. Com equipes espalhadas por várias cidades (e até países), dedico boa parte do meu tempo a conectar talentos. Quando vejo um desafio surgindo, penso imediatamente em quem pode ajudar a resolver. Muitas vezes, meu trabalho é simplesmente conectar dois profissionais e dar contexto. O resto, eles resolvem.

2. Delegar de verdade

Nada funciona sem uma equipe de liderança bem estruturada. Na amzmp, os papéis são claros. Cada sócio lidera clientes, projetos e departamentos específicos. Se dois sócios estão num projeto que não exige tanta complexidade, usamos uma regra interna: “dois fazendo papel de um? O menos necessário sai e vai resolver outro problema”. É assim que multiplicamos nossa capacidade de atuação.

3. Confiança é a base de tudo

Confiança é a base de tudo. Acreditamos que, para entregar trabalho bom, precisamos de pessoas boas. E mantemos esse compromisso desde o início da agência. Nunca buscamos ser os maiores, mas sempre os melhores. Isso nos trouxe até aqui. E é também o que exige da gente uma melhoria constante, sem acomodação.

4. Usar as ferramentas certas

A tecnologia é nossa aliada. O Worklift, plataforma que co-criei, nos permite gerenciar tarefas, acompanhar o progresso da equipe em tempo real, definir prioridades e ter relatórios detalhados sobre produtividade e margem por cliente. Funciona tão bem que virou um diferencial competitivo, e em breve será lançado ao mercado como um SaaS com fila de espera antes mesmo da estreia.

Hoje, metade da empresa trabalha 100% remoto, e a outra metade vem uma ou duas vezes pra agência na semana. E graças ao Worklift, consigo ver ao vivo o que cada colaborador está fazendo, o que foi entregue no dia anterior, e gerar relatórios com total transparência para os clientes.

A conclusão é simples: é possível, sim, liderar equipes criativas no modelo híbrido. A chave é entender que o que move essas equipes não é onde elas estão sentadas, mas como elas se sentem.

Liderar criatividade é garantir clareza, dar autonomia e oferecer segurança emocional. É sobre estar disponível mesmo à distância. É sobre permitir que cada pessoa dê o melhor de si, esteja no sofá de casa ou na sala da agência.

A pandemia mudou a geografia do trabalho, mas não mudou o que sempre foi essencial: gente boa, processos claros e líderes que saibam ouvir, decidir e conectar.

Sobre o autor:

Bruno Carvalho dos Santos é fundador da agência amzmp, especialista em marketing B2B e co-criador da plataforma Worklift. Com mais de 17 anos de experiência em comunicação, lidera equipes criativas em projetos para grandes marcas do setor industrial no Brasil, Estados Unidos e toda a América Latina. Bruno se posiciona como empreendedor e referência em estratégias de gestão e liderança.