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Condomínios ignoram risco jurídico ao confiar apenas no suporte da administradora, alertam especialistas

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Advogado aponta que o apoio jurídico fornecido por administradoras não representa legalmente o condomínio. A ausência de assessoria própria tem gerado prejuízos, ações judiciais e responsabilização pessoal de síndicos.

Com a verticalização das cidades brasileiras, os condomínios tornaram-se o principal modelo de moradia nos grandes centros urbanos. Segundo o Censo 2022 do IBGE, 12,5% da população brasileira vive em apartamentos — o que representa aproximadamente 25 milhões de pessoas. Quando se somam os 2,4% que vivem em vilas e condomínios horizontais, esse universo chega a cerca de 38 milhões de brasileiros sob o regime condominial, ou quase 20% da população nacional.

A gestão desses espaços exige cada vez mais preparo técnico, jurídico e financeiro. No entanto, muitos condomínios ainda operam sem uma assessoria jurídica própria — e se apoiam exclusivamente no suporte das administradoras. O problema é que, nesses casos, o advogado da administradora não representa legalmente o condomínio, e sim a empresa contratada. Um erro recorrente, que pode gerar prejuízos elevados.

“É como confiar a defesa do condomínio a um advogado que responde a outra parte do contrato. O jurídico da administradora presta contas à empresa, não aos interesses do síndico e dos moradores”, explica o advogado Cristiano Pandolfi, especialista em Direito Condominial e representante da ANACON – Associação Nacional da Advocacia Condominial.

Síndico pode ser responsabilizado no CPF

A ausência de respaldo jurídico direto coloca o síndico em uma posição vulnerável. De acordo com o artigo 1.348 do Código Civil, o síndico representa o condomínio ativa e passivamente, inclusive em juízo. Isso significa que ele pode ser responsabilizado civil e criminalmente por decisões tomadas durante sua gestão.

“Já acompanhamos casos em que assembleias foram anuladas por vício de convocação, decisões foram revertidas por falta de quórum adequado e síndicos foram processados pessoalmente por omissão em obras emergenciais ou aplicação de multas indevidas”, afirma Pandolfi. “E muitas vezes, tudo isso com base em pareceres genéricos emitidos por administradoras que sequer conheciam a convenção do prédio.”

O alerta não é retórico. O Tribunal de Justiça de São Paulo tem julgado com frequência ações movidas contra condomínios por má gestão, danos morais, extravio de correspondências judiciais e uso indevido de imagens de moradores. Em decisões recentes, foram determinadas indenizações entre R$ 5 mil e R$ 20 mil por falhas administrativas que poderiam ter sido evitadas com orientação jurídica adequada.

Justiça sobrecarregada e ações em alta

O contexto é agravado pela crescente judicialização de conflitos condominiais. De acordo com o relatório Justiça em Números 2023, publicado pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ), o Brasil encerrou o ano com 83,8 milhões de processos em tramitação, sendo 35 milhões de novos casos apenas em 2023 — um aumento de 9,4% em relação a 2022. Embora o CNJ não detalhe quantas dessas ações envolvem especificamente condomínios, especialistas apontam que conflitos cíveis de vizinhança, assembleias e inadimplência estão entre os mais frequentes.

“É um ambiente jurídico cada vez mais complexo. E nesse cenário, não dá para o síndico atuar no escuro, com base em orientações genéricas ou achismos. É necessário respaldo jurídico contínuo e personalizado”, reforça Pandolfi.

Parecer genérico não protege ninguém

Um dos maiores equívocos é confiar na emissão de pareceres jurídicos prontos, fornecidos por administradoras com múltiplos clientes. Esses pareceres, segundo o especialista, frequentemente desconsideram a convenção específica do condomínio, o regimento interno, o histórico de gestão e a jurisprudência local.

“É como aplicar a bula de um remédio em um paciente com outro diagnóstico. O risco é altíssimo”, alerta Pandolfi. Além disso, a OAB-SP adverte que a responsabilidade do síndico pode ser ampliada nos casos de síndicos profissionais — ou seja, empresas contratadas para exercer a função. Nesses casos, a responsabilidade pode ser objetiva, o que aumenta o risco de condenações.

Prevenção é investimento, não custo

Apesar disso, levantamento recente da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (ABADI) aponta que mais de 40% dos síndicos ainda atuam sem assessoria jurídica contínua. O motivo mais comum: corte de custos. No entanto, os especialistas alertam que os prejuízos causados por falhas jurídicas podem ser até 10 vezes maiores do que o valor de um contrato preventivo.

“O custo médio de um processo judicial — com honorários, custas, e eventuais indenizações — costuma superar em muito o valor da contratação de um advogado especializado. Sem falar no desgaste emocional e na instabilidade entre os condôminos”, afirma Pandolfi.

Condomínios precisam agir como empresas

A recomendação é que os condomínios adotem uma estrutura de governança semelhante à de pequenas empresas: com gestão profissional, compliance básico e suporte jurídico permanente. “Condomínio movimenta milhões ao longo dos anos, emprega pessoas, contrata fornecedores e toma decisões com impacto coletivo. Não é aceitável que ele funcione sem um jurídico próprio”, finaliza Pandolfi.

A assessoria jurídica especializada deve revisar a convenção e o regimento, participar das assembleias, orientar o síndico em decisões estratégicas e atuar de forma preventiva — reduzindo riscos, evitando litígios e garantindo segurança institucional à coletividade condominial.

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Advogado e professor goiano palestra no Congresso Nacional dos Tribunais de Contas, no Rio

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Carlos André Pereira Nunes, professor, advogado especialista em redação jurídica e normativa, dividiu painel com Heloisa Fischer, fundadora do projeto Comunica Simples, para discutirem caminhos para tornar conteúdos técnicos mais compreensíveis ao cidadão comum

O advogado, linguista e referência nacional em pareceres linguísticos na área jurídica e em redação normativa e oficial, Carlos André Pereira Nunes, foi um dos palestrantes do painel “Acessibilidade Digital – Adaptação de temas técnicos ou jurídicos para a criação de conteúdo em linguagem simples”, durante a terceira edição do Congresso Nacional de Comunicação dos Tribunais de Contas (CNCTC). O evento acontece nos dias 6 e 7 de agosto de 2025, no Rio de Janeiro, reunindo comunicadores, membros, servidores e especialistas de todo o país.

Carlos André Pereira Nunes esteve ao lado de Heloisa Fischer, fundadora do projeto Comunica Simples, com mediação de Márcio Pacheco, presidente do Tribunal de Contas do Estado do Rio de Janeiro (TCE-RJ). O painel teve como foco a comunicação institucional adaptada à linguagem simples, especialmente em contextos jurídicos e técnicos.

“Queremos mostrar como a clareza textual fortalece a transparência institucional, um dos princípios fundamentais do controle externo exercido pelos Tribunais de Contas. A linguagem simples não é sinônimo de linguagem pobre. É uma linguagem clara, objetiva e que respeita o leitor”, destacou Carlos André Pereira Nunes, que atua há mais de duas décadas na formação de profissionais do Direito e já formou mais de 5 mil alunos em todo o Brasil em seus cursos.

O CNCTC é promovido pela Atricon, pelo TCE-RJ, pelo Tribunal de Contas do Município do Rio de Janeiro (TCMRio) e pelo Instituto Rui Barbosa (IRB). Nesta edição, o evento tem como tema principal “Estratégia, inovação e diálogo com a sociedade”.

CARLOS ANDRÉ ADVOCACIA E CONSULTORIA ESPECIALIZADA – COMUNICAÇÃO JURÍDICA E PARECERES

Advogado, linguista e referência nacional em pareceres linguísticos na área jurídica e em redação normativa e oficial, Carlos André Pereira Nunes atua há mais de duas décadas na formação de profissionais do Direito. Seus cursos de comunicação jurídica já formaram mais de 5 mil alunos em todo o Brasil.

É também professor de Linguagem Jurídica em Escolas Superiores da Magistratura e da Advocacia, além de diretor do Instituto Carlos André. Atualmente, preside a Comissão Nacional de Direito, Linguagem e Literatura da OAB Nacional, onde lidera projetos voltados à modernização da linguagem jurídica no Brasil. É o responsável técnico pelo Manual de Redação do Tribunal de Contas do Município do Estado de Goiás e pelo Manual de Redação Jurídica da OAB-GO.

(Foto: divulgação)

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Probabilidades com bom humor: o que é mais fácil, acertar um jackpot ou nascer em 29 de fevereiro?

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“Dados na Mesa” elenca comparações divertidas entre eventos improváveis do cotidiano com chance de vencer em cassinos online

Afinal, o que é mais provável de acontecer: ganhar o maior prêmio em uma slot ou ver alguém levando um porco para passear em um shopping? Vencer no jogo Fortune Tiger ou esperar menos de 10 minutos por um ônibus na hora do rush de São Paulo? Vencer uma mão de 21 ou ser mordido por uma aranha viúva negra? A Betfair, uma das maiores plataformas de apostas do mundo, reuniu essas e muitas outras respostas em seu novo site Dados na Mesa, que elenca diversas comparações divertidas entre eventos improváveis do cotidiano com a probabilidade de conseguir vitórias em cassinos online.

As comparações inusitadas, mas baseadas em fatos e geradas através de estatísticas e análises, são um exemplo do tom leve e educativo adotado pela casa de apostas na iniciativa, que visa disponibilizar mais informações e conhecimento sobre o universo dos cassinos online. Ao trazer analogias do dia a dia, a Betfair busca desmistificar o funcionamento dos jogos de forma acessível, divertida e informativa, exemplificando com clareza as chances reais por trás dos jogos de cassino mais populares entre os brasileiros.

Além das comparações, o site Dados na Mesa traz uma série de conteúdos e informações para esclarecer mitos sobre cassinos. O internauta vai encontrar dados sobre apostas, um caça-níqueis de verdadeiro ou falso e outros jogos que vão testar conhecimentos sobre o mundo dos cassinos, além de direcionar o internauta às ferramentas de “jogo responsável” da casa de apostas, que trazem mais segurança para os jogadores

“Procuramos desmistificar o mundo dos cassinos”

A Betfair preparou a iniciativa com o objetivo de levar mais informação para quem quer se divertir com apostas, após uma pesquisa da BR8 Tech mostrar que apenas 44% dos apostadores brasileiros afirmam dedicar mais de 30 minutos pesquisando antes de apostar. “Queremos proporcionar aos jogadores brasileiros um entendimento melhor sobre o funcionamento e as opções dos jogos disponíveis. Nossa ideia é tornar as informações mais claras e acessíveis para todos”, diz Shane O’Driscoll, diretor de marketing da Betfair. “Resolvemos comparar as probabilidades dos cassinos com situações que podem acontecer no dia a dia do brasileiro para ajudar o público a entender o que está por trás dos jogos, assim desmistificando o mundo dos cassinos de forma que todos possam entender e se divertir.”

Todos os números foram analisados pelo próprio time de dados da Betfair, que usaram uma série de parâmetros para para entender as probabilidades por trás de situações do cotidiano, e algumas outras mais raras e cômicas. “Esperamos que as pessoas se divirtam ao acessar o site, pois as comparações estabelecidas são bem curiosas e engraçadas, além do quiz disponível. Mas, no fim, são demonstrações efetivas sobre as chances que os jogadores estão lidando e precisam ter em mente ao jogarem em cassinos online”, completou O’Driscoll.

Veja alguns desses dados disponíveis e curiosos dentro do site Dados na Mesa:  

  • É mais provável que você consiga um blackjack nas duas primeiras cartas (4.8%), do que nascer no dia 29 de Fevereiro (0.068%);
  • É mais provável a seleção brasileira ganhar a Copa do Mundo de 2026 (11%), do que conseguir um jackpot em um caça-níqueis (2.94%); ;
  • É mais provável encontrar uma combinação vencedora no Sweet Bonanza (50%), do que esquecer o guarda-chuva e chover no Rio de Janeiro (17%);
  • É mais provável alinhar três símbolos iguais no Jeitinho Brasileiro (12.6%) do que receber uma multa por excesso de velocidade dirigindo em São Paulo ao longo de um ano (8.6%)

Todas as comparações imaginadas pela Betfair estão no site Dados na Mesa. Acesse o site agora mesmo e conheça muito mais sobre quais são as verdadeiras chances.

A Betfair também foi às ruas de São Paulo para conversar com as pessoas e entender um pouco mais sobre como funciona a cabeça dos brasileiros na hora de jogar. José Josildo da Silva, 53 anos, comentou que, apesar de não apostar, acha que a informação é importante para o jogador evitar suposições. “Acho que toda ajuda é válida. A gente tem várias impressões, tipo quando o cara perde um monte, as vezes pensamos que ele [o cassino] vai soltar alguma coisa. Pode ser que não seja verdade, mas é a impressão que dá”, disse José.

O site Dados na Mesa faz questão de desbancar esse mito e muitos outros, explicando de forma didática que slots utilizam geradores de números aleatórios, roletas não podem “esquentar” ou “esfriar”, e que jogos operam de forma independente, sem memória de rodadas anteriores.

Sobre a Betfair

Uma das maiores provedoras de apostas esportivas online do mundo, a Betfair é patrocinadora oficial da equipe do Cruzeiro e do Vasco da Gama. A empresa, fundada em Londres (ING) no ano de 2000, foi pioneira na oferta de apostas peer-to-peer (Betfair Exchange) e gerencia um conjunto completo de apostas esportivas e produtos de jogos on-line para mais de quatro milhões de clientes maiores de idade em todo o mundo. Graças à sua tecnologia de ponta, a plataforma oferece um amplo catálogo de produtos que permite apostar com suas próprias cotas e cotas oferecidas por outros usuários. A Betfair está licenciada para operar apostas online e outros jogos em 19 países, incluindo Espanha, Itália, Malta e Grã-Bretanha. Use a cabeça. Jogue com responsabilidade. Portaria SPA/MF no. 248.

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Hugo Martelinho de Ouro: referência em consertos e formação prática na arte do martelinho

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Com mais de 8 anos de experiência no mercado, Hugo Martelinho de Ouro é hoje um nome respeitado tanto no serviço de reparo automotivo quanto na formação de novos profissionais. Reconhecido pela sua técnica precisa e dedicação aos detalhes, Hugo entrega resultados que impressionam.

Quem conhece o trabalho de Hugo Martelinho de Ouro sabe que ele vai além do básico. Seu diferencial está no método de ensino 100% prático, ideal para quem deseja aprender de verdade e se destacar nesse mercado em crescimento. A proposta é clara: “Aprenda comigo na prática!”, afirma Hugo, que acompanha pessoalmente cada aluno em situações reais de oficina.

Se você busca uma formação sólida, com quem realmente entende do assunto, Hugo Martelinho de Ouro é o nome certo. Seja para consertar seu veículo com qualidade ou iniciar uma nova profissão, ele é referência em transformar amassados em oportunidades.

(Foto: Carlos Renato)

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