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Condomínios ignoram risco jurídico ao confiar apenas no suporte da administradora, alertam especialistas

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Advogado aponta que o apoio jurídico fornecido por administradoras não representa legalmente o condomínio. A ausência de assessoria própria tem gerado prejuízos, ações judiciais e responsabilização pessoal de síndicos.

Com a verticalização das cidades brasileiras, os condomínios tornaram-se o principal modelo de moradia nos grandes centros urbanos. Segundo o Censo 2022 do IBGE, 12,5% da população brasileira vive em apartamentos — o que representa aproximadamente 25 milhões de pessoas. Quando se somam os 2,4% que vivem em vilas e condomínios horizontais, esse universo chega a cerca de 38 milhões de brasileiros sob o regime condominial, ou quase 20% da população nacional.

A gestão desses espaços exige cada vez mais preparo técnico, jurídico e financeiro. No entanto, muitos condomínios ainda operam sem uma assessoria jurídica própria — e se apoiam exclusivamente no suporte das administradoras. O problema é que, nesses casos, o advogado da administradora não representa legalmente o condomínio, e sim a empresa contratada. Um erro recorrente, que pode gerar prejuízos elevados.

“É como confiar a defesa do condomínio a um advogado que responde a outra parte do contrato. O jurídico da administradora presta contas à empresa, não aos interesses do síndico e dos moradores”, explica o advogado Cristiano Pandolfi, especialista em Direito Condominial e representante da ANACON – Associação Nacional da Advocacia Condominial.

Síndico pode ser responsabilizado no CPF

A ausência de respaldo jurídico direto coloca o síndico em uma posição vulnerável. De acordo com o artigo 1.348 do Código Civil, o síndico representa o condomínio ativa e passivamente, inclusive em juízo. Isso significa que ele pode ser responsabilizado civil e criminalmente por decisões tomadas durante sua gestão.

“Já acompanhamos casos em que assembleias foram anuladas por vício de convocação, decisões foram revertidas por falta de quórum adequado e síndicos foram processados pessoalmente por omissão em obras emergenciais ou aplicação de multas indevidas”, afirma Pandolfi. “E muitas vezes, tudo isso com base em pareceres genéricos emitidos por administradoras que sequer conheciam a convenção do prédio.”

O alerta não é retórico. O Tribunal de Justiça de São Paulo tem julgado com frequência ações movidas contra condomínios por má gestão, danos morais, extravio de correspondências judiciais e uso indevido de imagens de moradores. Em decisões recentes, foram determinadas indenizações entre R$ 5 mil e R$ 20 mil por falhas administrativas que poderiam ter sido evitadas com orientação jurídica adequada.

Justiça sobrecarregada e ações em alta

O contexto é agravado pela crescente judicialização de conflitos condominiais. De acordo com o relatório Justiça em Números 2023, publicado pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ), o Brasil encerrou o ano com 83,8 milhões de processos em tramitação, sendo 35 milhões de novos casos apenas em 2023 — um aumento de 9,4% em relação a 2022. Embora o CNJ não detalhe quantas dessas ações envolvem especificamente condomínios, especialistas apontam que conflitos cíveis de vizinhança, assembleias e inadimplência estão entre os mais frequentes.

“É um ambiente jurídico cada vez mais complexo. E nesse cenário, não dá para o síndico atuar no escuro, com base em orientações genéricas ou achismos. É necessário respaldo jurídico contínuo e personalizado”, reforça Pandolfi.

Parecer genérico não protege ninguém

Um dos maiores equívocos é confiar na emissão de pareceres jurídicos prontos, fornecidos por administradoras com múltiplos clientes. Esses pareceres, segundo o especialista, frequentemente desconsideram a convenção específica do condomínio, o regimento interno, o histórico de gestão e a jurisprudência local.

“É como aplicar a bula de um remédio em um paciente com outro diagnóstico. O risco é altíssimo”, alerta Pandolfi. Além disso, a OAB-SP adverte que a responsabilidade do síndico pode ser ampliada nos casos de síndicos profissionais — ou seja, empresas contratadas para exercer a função. Nesses casos, a responsabilidade pode ser objetiva, o que aumenta o risco de condenações.

Prevenção é investimento, não custo

Apesar disso, levantamento recente da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (ABADI) aponta que mais de 40% dos síndicos ainda atuam sem assessoria jurídica contínua. O motivo mais comum: corte de custos. No entanto, os especialistas alertam que os prejuízos causados por falhas jurídicas podem ser até 10 vezes maiores do que o valor de um contrato preventivo.

“O custo médio de um processo judicial — com honorários, custas, e eventuais indenizações — costuma superar em muito o valor da contratação de um advogado especializado. Sem falar no desgaste emocional e na instabilidade entre os condôminos”, afirma Pandolfi.

Condomínios precisam agir como empresas

A recomendação é que os condomínios adotem uma estrutura de governança semelhante à de pequenas empresas: com gestão profissional, compliance básico e suporte jurídico permanente. “Condomínio movimenta milhões ao longo dos anos, emprega pessoas, contrata fornecedores e toma decisões com impacto coletivo. Não é aceitável que ele funcione sem um jurídico próprio”, finaliza Pandolfi.

A assessoria jurídica especializada deve revisar a convenção e o regimento, participar das assembleias, orientar o síndico em decisões estratégicas e atuar de forma preventiva — reduzindo riscos, evitando litígios e garantindo segurança institucional à coletividade condominial.

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MBW Advocacia terá estande próprio em estreia em feira do setor supermercadista no litoral do Rio Grande do Sul

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(Da esq para a direita, Pedro Pandolfo, Mozarth Wierzchowski e Roberto Beninca, sócios da MBW Advocacia)

Escritório patrocina o evento com o objetivo de estreitar laços com o setor e apresentar soluções jurídicas voltadas aos supermercados, auxiliando-os a fortalecer a competitividade e ampliar resultados

A MBW Advocacia, um dos maiores escritórios de direito tributário do Rio Grande do Sul e que atua com foco em recuperação de crédito tributário, principalmente no setor de supermercados, irá marcar presença na Convenção de Supermercados de Tramandaí, feira organizada pela AGAS, a Associação Gaúcha de Supermercados. O evento acontece em Tramandaí, no Litoral Norte do Estado, nos dias 28 e 29 de outubro.

No evento, a empresa terá um estande próprio, consolidando a aproximação com o setor supermercadista. De acordo com Mozarth Wierzchowski, mestre em Direito Tributário e sócio-fundador da MBW Advocacia, a participação na feira reflete a estratégia do escritório de estar presente onde os negócios acontecem e de se posicionar como parceiro estratégico de seus clientes.

“A MBW sempre acreditou na importância de estar próxima dos setores estratégicos da economia gaúcha, e o segmento supermercadista é um dos mais relevantes. Nossa participação com estande próprio na feira reforça esse compromisso”, explica o advogado.

A presença no evento também dá continuidade à agenda de participação da MBW em grandes feiras do Estado. Em agosto, o escritório esteve na EXPOAGAS, em Porto Alegre, um dos principais encontros do varejo nacional.

Entre os principais objetivos da MBW no evento está o fortalecimento do relacionamento com supermercadistas e a apresentação de soluções jurídicas estratégicas voltadas às demandas do segmento. “Queremos aproximar ainda mais o escritório do setor, apresentando soluções jurídicas estratégicas que possam impactar positivamente a operação e a competitividade dos supermercadistas”, afirma Mozarth. Ele destaca que o evento é uma oportunidade única para ouvir de perto as necessidades dos empresários e traduzir essas demandas em respostas jurídicas mais alinhadas à realidade do mercado.

No estande da MBW, os visitantes terão acesso a diagnósticos tributários e a conteúdos com foco em estratégias que possam aumentar a competitividade de empresas por meio de uma gestão tributária eficiente. “O visitante encontrará uma equipe técnica altamente qualificada, pronta para orientar sobre soluções jurídicas eficientes para o setor”, ressaltou o sócio-fundador.

A participação da MBW na AGAS LITORAL está totalmente alinhada aos valores que sustentam o escritório desde sua fundação: proximidade com o cliente, especialização técnica e foco em resultados concretos. “Estar no evento materializa esses valores, pois nos permite estar presentes onde os negócios acontecem, com uma postura de parceria e solução e não apenas como prestadores de serviços, mas como aliados estratégicos do setor”, reforça Mozarth.

Segundo Mozarth, mais do que gerar novos negócios, o foco da MBW é fortalecer laços e construir confiança: “A AGAS LITORAL é, antes de tudo, uma oportunidade de relacionamento. Claro que esperamos iniciar novas parcerias e ampliar nossa carteira de clientes, mas o nosso foco principal é construir confiança, entender demandas e mostrar o valor que a MBW pode agregar ao negócio de cada visitante.”

Para o advogado, eventos como a AGAS LITORAL têm papel essencial no desenvolvimento empresarial do Rio Grande do Sul. “A feira estimula negócios, troca de experiências e inovação. Para o desenvolvimento empresarial gaúcho, eventos desse porte são fundamentais, pois fortalecem a competitividade e impulsionam o crescimento econômico”, conclui.

Sobre a MBW Advocacia: Escritório é referência em consultoria tributária estratégica, com foco em empresas do lucro real, com destaque para o setor supermercadista. A empresa possui escritórios em Porto Alegre, São Paulo e Rio de Janeiro, emprega cerca de 30 pessoas, gerencia mais de R$ 1 bilhão em tributos por ano e já recuperou mais de R$ 500 milhões em créditos tributários para mais de 500 empresas. Com valuation superior a R$ 30 milhões, margem líquida de 70% e crescimento de 60% apenas entre 2023 e 2024, a MBW Advocacia é hoje uma empresa geradora de caixa, com investimentos 100% próprios, incluindo a aquisição de uma cobertura no bairro Moinhos de Vento, em Porto Alegre.

Serviço
Convenção de Supermercados de Tramandaí – AGAS LITORAL
Data: 28 e 29 de outubro
Endereço: Rua Ernesto Nunes Bandeira, s/nº – Tramandaí/RS
Estande 94 – Pavilhão 1

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Aumenta a fiscalização sobre investidores com ativos no exterior: como se preparar sem cometer erros

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Com o avanço dos acordos internacionais e o cruzamento de dados via CRS, Receita Federal amplia o cerco a brasileiros com patrimônio fora do país.

A Receita Federal intensificou a fiscalização sobre brasileiros que mantêm investimentos e contas no exterior. Segundo dados da Organização para Cooperação e Desenvolvimento Econômico (OCDE), o volume de informações trocadas entre países por meio do Common Reporting Standard (CRS) cresceu mais de 60% em 2025, ampliando a capacidade de cruzamento de dados de contribuintes.

Atualmente, o Brasil recebe relatórios de mais de 100 jurisdições financeiras — incluindo paraísos fiscais e grandes centros econômicos — que compartilham informações sobre contas, rendimentos e ganhos de capital. A medida faz parte de um esforço internacional para combater a evasão fiscal e aumentar a transparência no fluxo global de capitais.

“As autuações estão mais frequentes porque o sistema é automatizado e o cruzamento de informações acontece em tempo real. Pequenas inconsistências já são suficientes para gerar alerta”, explica Cláudia Kistenmacker, especialista em contabilidade para investidores e sócia da DOC7 Contabilidade.

Entre os principais erros estão a omissão de rendimentos obtidos no exterior, o não preenchimento de fichas específicas no Imposto de Renda e o cálculo incorreto do câmbio em operações internacionais. “Não se trata apenas de declarar valores, mas de compreender as regras e formatos exigidos pelo Fisco. Um simples erro de código pode custar caro”, reforça Cláudia.

Para a especialista, o compliance internacional precisa ser tratado como uma estratégia de gestão, não como uma obrigação burocrática. “Quando o investidor entende que regularidade fiscal é sinônimo de segurança patrimonial, ele passa a encarar o contador como um parceiro estratégico, e não apenas um prestador de serviço”, conclui.

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Obra Limpa: 7 Estratégias Essenciais para uma Reforma com Menos Sujeira

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Planejamento, tecnologia e profissionais qualificados podem transformar qualquer reforma em um processo mais organizado e menos estressante.

Reformar ou construir em casa é sinônimo de ansiedade e expectativas, mas também pode trazer preocupação com sujeira, entulho e desorganização. A boa notícia é que existem estratégias para manter a obra limpa, organizada e com impacto mínimo na rotina.

Para ajudar moradores e profissionais, especialistas do setor compartilham dicas valiosas sobre como reduzir poeira, resíduos e transtornos durante reformas e construções residenciais.

1. Planejamento detalhado é a base

O engenheiro Victor Henriques, da Help Reformas e Construções, reforça que uma obra organizada começa muito antes do primeiro martelo. “Sem um planejamento detalhado, a obra gera retrabalho, mais sujeira e atrasos. Definir etapas, prazos e materiais evita desperdício e mantém o ambiente mais limpo”, explica.

O engenheiro Otávio Henrique, da Varg Engenharia, concorda: “O planejamento é fundamental para manter a organização e a limpeza do canteiro de obras. Sem ele, a bagunça e o pó atrapalham tanto o andamento da obra quanto a rotina de quem mora no local”.

2. Prefira técnicas de construção a seco e materiais inteligentes

Escolher materiais e métodos construtivos certos pode reduzir drasticamente a sujeira. Victor comenta: “Utilizar drywall em vez de alvenaria tradicional, ou reaproveitar pisos existentes com técnicas modernas, são exemplos de como é possível reduzir entulho e acelerar o processo”.

Otávio complementa: “Ao invés de subir uma parede de tijolo, você usa drywall. Ao invés de trocar um piso de madeira por porcelanato, você pode tratá-lo e mantê-lo. Isso diminui resíduos e gera economia”.

3. Tecnologia a favor da limpeza

Ferramentas modernas com sistemas de aspiração integrados ajudam a conter a poeira na fonte. “Ao utilizar lixadeiras, serras ou furadeiras com aspiração, a poeira fica contida dentro do equipamento, evitando que se espalhe pelo ambiente”, explica Victor.

A Super Pro Atacado, especialista em equipamentos para construção, acrescenta: “Ferramentas com aspiração integrada e aspiradores industriais garantem que o pó de cimento, areia e resíduos diversos sejam coletados, mantendo o canteiro limpo e seguro”.

4. Gestão consciente de resíduos

O descarte correto do entulho é essencial. Victor reforça: “Planejar quando e como o entulho será removido é fundamental. Use caçambas autorizadas e transporte o material para aterros legalizados, evitando problemas ambientais e mantendo a obra segura”.

Otávio acrescenta que a estratégia do descarte reduz impacto na rotina: “Organizar o descarte garante que o lixo seja encaminhado de forma sustentável, sem atrapalhar o andamento da obra”.

5. Proteção rigorosa de ambientes e móveis

Quando a obra acontece em casas habitadas, proteger móveis, pisos e objetos é indispensável. Victor explica: “Isolar ambientes com lonas ou plásticos, cobrir móveis e pisos com materiais adequados evita que pó e tinta se espalhem. Se possível, moradores devem evitar circular nas áreas em reforma”.

A Super Pro Atacado reforça: “Lonas plásticas, protetores de piso e sacos específicos para entulho ajudam a manter o espaço organizado e facilitam a limpeza diária”.

6. Setorização estratégica

Trabalhar cômodo por cômodo facilita a limpeza e minimiza o impacto na rotina da família. Victor comenta: “Concentrar-se na cozinha primeiro, depois no banheiro e assim por diante, ajuda a controlar a sujeira e a organizar a equipe”.

Otávio detalha: “Dividir a obra em setores permite monitorar melhor o andamento, mas exige cuidado com elétrica, hidráulica e rotina dos moradores”.

7. Profissionais especializados fazem diferença

Contar com equipes experientes é um dos pilares de uma obra limpa. “Profissionais especializados conhecem técnicas, equipamentos e métodos para manter a obra organizada e limpa. A expertise evita improvisos e garante excelência”, conclui Victor.

Otávio acrescenta: “Tentar conter a poeira sozinho nem sempre funciona. Sem dúvida, contratar uma equipe especializada é mais eficaz e econômico do que improvisar”.

Planejamento aliado a tecnologia e produtos de qualidade

A Super Pro Atacado lembra que produtos de limpeza especializados também são aliados importantes. “Detergentes neutros, limpadores de piso e removedores de cimento e argamassa ajudam a finalizar a obra sem esforço e sem danificar superfícies”, explicam.

Com a combinação certa de planejamento, materiais inteligentes, tecnologia, proteção e profissionais capacitados, é possível reduzir significativamente a sujeira, manter o ambiente seguro e concluir a obra com excelência. Como resumem os especialistas, investir em organização é investir em tranquilidade e na valorização do seu patrimônio.

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