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Declaração de IR sobre venda de imóveis: como incluir reformas e entender a isenção em permutas pode evitar prejuízos

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Especialistas explicam como declarar corretamente o lucro imobiliário, o que pode ser abatido e quando há isenção — especialmente em permutas. Declarações imprecisas podem resultar em impostos mais altos ou malha fina

Com o fim do prazo para entrega da declaração do Imposto de Renda se aproximando, contribuintes que venderam imóveis nos últimos anos precisam redobrar a atenção. A Receita Federal exige que todo ganho obtido na venda de um imóvel — o chamado lucro imobiliário — seja declarado. Em certos casos, esse lucro está sujeito à tributação de até 15%, mas há formas legais de diminuir ou até eliminar essa cobrança, como no caso das permutas entre imóveis e da inclusão de benfeitorias no valor original de aquisição.

Segundo dados da Receita Federal, mais de 280 mil brasileiros declararam lucro imobiliário em 2023, o que representa cerca de R$ 13 bilhões em ganhos de capital tributáveis. O número pode crescer ainda mais este ano, impulsionado pela valorização do mercado imobiliário e pelo aquecimento nas transações. Mas para quem vendeu um imóvel, nem sempre o valor cheio da venda representa um ganho real — principalmente quando houve reformas, melhorias ou permutas.

O que é lucro imobiliário e quando ele é tributado

O lucro imobiliário é a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição corrigido de um imóvel. Sobre esse ganho incide uma alíquota de 15% para imóveis residenciais ou comerciais, salvo algumas exceções previstas por lei.

“Uma das principais formas de isenção do lucro imobiliário ocorre quando há permuta sem torna, ou seja, uma troca de imóveis sem pagamento adicional. Nesse caso, não há incidência de imposto, desde que a permuta seja registrada corretamente em contrato e escritura”, explica Lucas Oliveira, contador e CEO da LCS Services, consultoria especializada em gestão contábil e patrimonial.

De acordo com ele, essa é uma dúvida recorrente entre os clientes. “Muita gente não sabe que a permuta pode gerar isenção e acaba declarando errado. Mas é importante frisar que isso só vale quando o valor recebido é exclusivamente em outro imóvel. Se houver qualquer quantia em dinheiro envolvida, essa parte pode sim ser tributada”, completa.

Benfeitorias podem reduzir (legalmente) o imposto a pagar

Outro ponto fundamental, segundo os especialistas, é a inclusão de benfeitorias e reformas no valor do imóvel, o que pode reduzir o lucro imobiliário tributável. Isso inclui gastos com obras estruturais, ampliações, instalações elétricas e hidráulicas, desde que documentados com notas fiscais ou comprovantes.

“O que muita gente não sabe é que o custo de aquisição do imóvel não precisa ser apenas o que está registrado na escritura. Se a pessoa reformou a casa, ampliou ou fez alguma melhoria relevante, isso pode ser incorporado ao custo e, com isso, o lucro diminui. Menor lucro, menor imposto”, afirma Thiago Godoy, especialista em imóveis de alto padrão e fundador da Legacy, imobiliária.

Reformou? É preciso formalizar — e isso tem impactos

Lucas Oliveira ressalta que, embora seja possível incluir as benfeitorias na declaração, muitos contribuintes deixam de fazer o registro oficial da reforma junto à Receita Federal, o que limita essa vantagem. “Se você documenta a reforma, paga a guia de INSS — cujo valor é calculado com base no CUB (Custo Unitário Básico), levando em conta o tipo e o tamanho da obra — e averba isso na matrícula do imóvel, esse custo passa a compor legalmente o valor de aquisição. O imóvel de R$ 300 mil, por exemplo, com uma reforma de R$ 100 mil, pode passar a valer R$ 400 mil para fins de apuração do lucro imobiliário.”

No entanto, ele alerta que isso também afeta a base de cálculo do IPTU. “Ao averbar essa valorização, o imóvel passa a ter um novo valor de referência, e com isso, o IPTU também aumenta. É um custo adicional, sim, mas que pode representar uma economia muito maior no momento da venda, especialmente em imóveis de alto valor. É uma decisão que precisa ser planejada com consciência.”

Mercado de permutas e atenção ao contrato

Para Thiago Godoy, o modelo de permuta tem sido cada vez mais comum, especialmente no mercado de alto padrão. “Em São Paulo, onde o metro quadrado passou a casa dos R$ 20 mil em alguns bairros, muitos clientes optam por permutar um imóvel maior por dois menores, ou vice-versa. Isso torna a transação mais viável e, se for feita sem tornar, ainda evita o pagamento de imposto”, explica.

Mas ele ressalta que não se trata de uma “fórmula mágica”, e sim de uma operação que precisa ser bem planejada e orientada por profissionais. “Não basta combinar uma troca entre amigos. A permuta precisa estar clara no contrato, registrada corretamente na escritura e ser comunicada com precisão à Receita. Caso contrário, o risco de cair na malha fina é grande.”

O risco de omissões e inconsistências

Declarar o ganho de capital de forma errada pode levar à malha fina e, em casos mais graves, à cobrança de multa de até 150% sobre o valor do imposto devido. “Não se trata de driblar o fisco, mas de entender os critérios legais e aproveitá-los com responsabilidade. O sistema da Receita é cruzado, e cada vez mais automatizado. Por isso, é importante se apoiar em especialistas para fazer uma declaração correta e segura”, reforça Lucas.

Para Thiago, a melhor proteção é a informação. “Vender ou comprar um imóvel envolve muito mais do que assinar um contrato. É preciso pensar na parte fiscal, no impacto da operação no IR e nas possibilidades de redução legal de tributos. Com orientação adequada, o contribuinte faz tudo dentro da lei e ainda economiza.”

Serviço
Prazo final para envio do IR 2025: 31 de maio
Ferramenta da Receita Federal para cálculo do lucro imobiliário: Programa Ganhos de Capital (GCAP)
Alíquotas:
• 15% até R$ 5 milhões
• 17,5% entre R$ 5 e R$ 10 milhões
• 20% entre R$ 10 e R$ 30 milhões
• 22,5% acima de R$ 30 milhões

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Especialista em consórcios, Gustavo Martins Rosa ajuda brasileiros a realizar sonhos com planejamento financeiro

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Em tempos de instabilidade econômica e altas taxas de juros, muitas famílias brasileiras têm buscado alternativas viáveis para conquistar bens de alto valor, como imóveis, automóveis e até mesmo ampliar o patrimônio. Nesse cenário, o consórcio volta a ganhar força como uma estratégia segura, inteligente e acessível para quem quer realizar sonhos — e nomes como o de Gustavo Martins Rosa ajudam a explicar essa mudança de mentalidade.

Aos 35 anos, Gustavo é fundador e CEO da GMR Consórcios e Seguros, uma corretora que vem se destacando por oferecer um atendimento humanizado e educativo, voltado ao planejamento financeiro de longo prazo. Natural do interior de São Paulo, começou a trabalhar cedo. Aos 17 anos, teve seu primeiro emprego em uma terceirizada da Embraer, na área de logística. Mas logo percebeu que sua inquietação e desejo de crescimento o levariam além.

“Percebi que precisava de movimento, de gente, de desafios. Foi quando entrei para a área de vendas e minha vida mudou”, relembra Gustavo. Aos 19 anos, começou a vender consórcios e, com isso, encontrou um propósito: ajudar pessoas a conquistarem grandes objetivos sem depender do crédito tradicional e das armadilhas dos juros altos.

A virada aconteceu aos 22 anos, quando decidiu abrir sua própria empresa. A GMR surgiu com a missão de educar financeiramente seus clientes e oferecer soluções práticas para quem deseja comprar com inteligência ou até mesmo investir com segurança. Sim, consórcio também pode ser uma forma de investimento — especialmente para quem tem disciplina e visão de longo prazo.

Hoje, a corretora é reconhecida pela atuação ética e transparente, e já conquistou selos de excelência, como os oferecidos pelo Porto Bank. Para Gustavo, mais do que vender consórcios, seu papel é orientar: “Muita gente acredita que o consórcio é demorado ou complicado, mas com a orientação certa ele pode ser a melhor escolha. A diferença está no planejamento. Quando a pessoa entende como funciona, ela descobre que pode realizar seu sonho sem se endividar”, explica.

A GMR conta com uma equipe jovem e motivada, que segue a filosofia do próprio fundador: criar vínculos reais com os clientes. “Sempre digo que pessoas compram pessoas antes de qualquer produto. Quando você entende a história de quem está na sua frente, a venda deixa de ser uma transação e passa a ser uma solução”, afirma.

Gustavo também faz questão de levar para dentro da empresa os valores com os quais foi criado: honestidade, dedicação e trabalho justo. Ele costuma repetir para sua equipe uma frase que resume bem sua trajetória: “Sacrifício temporário para resultado permanente.” Segundo ele, o segredo está em manter o foco e agir com propósito, mesmo quando os resultados demoram a aparecer.

Com centenas de clientes atendidos em diferentes partes do Brasil, a @GMRConsultoria vem crescendo de forma sólida e sustentável, sem abrir mão da proximidade com o cliente. Mais do que escalar números, Gustavo quer continuar sendo lembrado como alguém que ajudou pessoas comuns a conquistarem seus objetivos com dignidade, estratégia e visão de futuro.

Em um país onde a educação financeira ainda não é acessível à maioria da população, trajetórias como a de Gustavo Martins Rosa mostram que é possível empreender com propósito, gerar impacto real e oferecer caminhos mais inteligentes para quem deseja crescer com os pés no chão.

Para conhecer mais sobre o trabalho do especialista, acesse: https://www.instagram.com/gustavoconsorciogmr?igsh=MWduZHMwbXFmYmhncA==

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Cris Cassiano se destaca em negociações de alto padrão no mercado imobiliário brasileiro

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O mercado imobiliário de alto padrão no Brasil, tradicionalmente dominado por grandes grupos e executivos com longa trajetória no setor, vem observando o crescimento de novos nomes com atuação relevante em operações complexas. Um desses nomes é Cris Cassiano, que, nos últimos anos, passou a ser reconhecida pelas negociações envolvendo áreas estratégicas voltadas à construção civil de luxo.

Com origem fora dos grandes centros corporativos e distante dos grupos tradicionais do setor, Cris construiu sua atuação com foco na intermediação de terrenos destinados a empreendimentos de grande porte. Essa escolha a posicionou em um nicho de alta complexidade e pouco acessível a profissionais sem forte estrutura técnica ou rede de relacionamento consolidada.

Entre os projetos em que esteve envolvida, destaca-se a negociação de área para a implantação do empreendimento conhecido como Projeto O Tempo, na Praia Brava, litoral de Santa Catarina. O projeto, que conta com assinatura do arquiteto britânico Norman Foster conhecido por obras como a sede da Apple, nos Estados Unidos representa uma das maiores iniciativas em andamento no segmento de luxo residencial no país.

O modelo de atuação adotado por Cris Cassiano contrasta com o perfil mais comum do setor. Em vez de focar na venda de unidades prontas, ela prioriza a articulação entre proprietários de áreas valorizadas, investidores e incorporadoras, com o objetivo de viabilizar empreendimentos desde sua concepção. Essa abordagem exige conhecimento técnico, leitura estratégica do mercado e capacidade de negociação em alto nível.

Além das operações no mercado privado, ela também criou um programa voltado à capacitação de profissionais do setor, com foco na transição da atuação tradicional para o mercado de grandes transações. O projeto, chamado Código da Virada, tem como proposta apresentar metodologias práticas de prospecção e negociação de áreas para incorporação, com ênfase em planejamento estratégico e posicionamento profissional.

Atualmente, Cris Cassiano mantém atuação em diversas regiões do país, com ênfase em estados do Sul e Sudeste. Sua trajetória vem sendo acompanhada com atenção por players do setor, especialmente diante da crescente valorização de regiões como o litoral catarinense, que se consolidou como um dos polos de expansão imobiliária de alto padrão no Brasil.

Um dos registros recentes sobre sua atuação pode ser conferido neste link:
https://www.instagram.com/p/DHUpz10OK-m/?igsh=MTh6azlsYWhpdmxwOQ==

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Advogado alerta para aumento de casos de suspensão e cassação da CNH em todo o país

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Situações envolvendo suspensão, cassação e até o cancelamento da CNH provisória têm se tornado cada vez mais comuns no Brasil inclusive em casos em que o motorista afirma não ter cometido a infração. Isso tem gerado dúvidas sobre como se defender, principalmente entre pessoas que recebem notificações sem saber o que fazer ou por onde começar.

De acordo com Leonardo Carvalho, advogado especializado em Direito de Trânsito e responsável pelo Escritório Ferreira Carvalho, sediado em Campinas/SP, muitas dessas penalidades poderiam ser evitadas com orientação adequada. “Tem muita gente sendo punida injustamente, especialmente com a CNH provisória. Elas não sabem que é possível judicializar para buscar um resultado justo, e acabam aceitando a punição sem reagir”, explica.

Uma das situações mais recorrentes está ligada ao bafômetro. A recusa em realizar o teste, ou mesmo a infração registrada no sistema, pode levar à suspensão da carteira por 12 meses, além de uma multa superior a R$ 2.900,00. “Muitos só percebem o tamanho do problema quando já estão impedidos de dirigir”, destaca Leonardo.

Segundo ele, o primeiro passo é entender que a notificação não é o fim do processo, e que existe o direito de defesa. No entanto, o tempo para isso costuma ser curto, e buscar ajuda especializada pode fazer a diferença. “O grande erro é deixar o prazo passar ou tentar resolver com quem não tem experiência”, afirma.

O aumento de casos como esses tem levado muitos motoristas a procurar advogados com atuação específica na área. Para quem está passando por algo semelhante, mais informações podem ser acessadas diretamente pelos canais oficiais do escritório:

Site: https://ferreiracarvalhoadvocacia.com

Instagram do advogado: https://www.instagram.com/leonardo_carvalho.adv

Instagram do escritório: https://www.instagram.com/ferreiracarvalho_advocacia

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