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Declaração de IR sobre venda de imóveis: como incluir reformas e entender a isenção em permutas pode evitar prejuízos

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Especialistas explicam como declarar corretamente o lucro imobiliário, o que pode ser abatido e quando há isenção — especialmente em permutas. Declarações imprecisas podem resultar em impostos mais altos ou malha fina

Com o fim do prazo para entrega da declaração do Imposto de Renda se aproximando, contribuintes que venderam imóveis nos últimos anos precisam redobrar a atenção. A Receita Federal exige que todo ganho obtido na venda de um imóvel — o chamado lucro imobiliário — seja declarado. Em certos casos, esse lucro está sujeito à tributação de até 15%, mas há formas legais de diminuir ou até eliminar essa cobrança, como no caso das permutas entre imóveis e da inclusão de benfeitorias no valor original de aquisição.

Segundo dados da Receita Federal, mais de 280 mil brasileiros declararam lucro imobiliário em 2023, o que representa cerca de R$ 13 bilhões em ganhos de capital tributáveis. O número pode crescer ainda mais este ano, impulsionado pela valorização do mercado imobiliário e pelo aquecimento nas transações. Mas para quem vendeu um imóvel, nem sempre o valor cheio da venda representa um ganho real — principalmente quando houve reformas, melhorias ou permutas.

O que é lucro imobiliário e quando ele é tributado

O lucro imobiliário é a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição corrigido de um imóvel. Sobre esse ganho incide uma alíquota de 15% para imóveis residenciais ou comerciais, salvo algumas exceções previstas por lei.

“Uma das principais formas de isenção do lucro imobiliário ocorre quando há permuta sem torna, ou seja, uma troca de imóveis sem pagamento adicional. Nesse caso, não há incidência de imposto, desde que a permuta seja registrada corretamente em contrato e escritura”, explica Lucas Oliveira, contador e CEO da LCS Services, consultoria especializada em gestão contábil e patrimonial.

De acordo com ele, essa é uma dúvida recorrente entre os clientes. “Muita gente não sabe que a permuta pode gerar isenção e acaba declarando errado. Mas é importante frisar que isso só vale quando o valor recebido é exclusivamente em outro imóvel. Se houver qualquer quantia em dinheiro envolvida, essa parte pode sim ser tributada”, completa.

Benfeitorias podem reduzir (legalmente) o imposto a pagar

Outro ponto fundamental, segundo os especialistas, é a inclusão de benfeitorias e reformas no valor do imóvel, o que pode reduzir o lucro imobiliário tributável. Isso inclui gastos com obras estruturais, ampliações, instalações elétricas e hidráulicas, desde que documentados com notas fiscais ou comprovantes.

“O que muita gente não sabe é que o custo de aquisição do imóvel não precisa ser apenas o que está registrado na escritura. Se a pessoa reformou a casa, ampliou ou fez alguma melhoria relevante, isso pode ser incorporado ao custo e, com isso, o lucro diminui. Menor lucro, menor imposto”, afirma Thiago Godoy, especialista em imóveis de alto padrão e fundador da Legacy, imobiliária.

Reformou? É preciso formalizar — e isso tem impactos

Lucas Oliveira ressalta que, embora seja possível incluir as benfeitorias na declaração, muitos contribuintes deixam de fazer o registro oficial da reforma junto à Receita Federal, o que limita essa vantagem. “Se você documenta a reforma, paga a guia de INSS — cujo valor é calculado com base no CUB (Custo Unitário Básico), levando em conta o tipo e o tamanho da obra — e averba isso na matrícula do imóvel, esse custo passa a compor legalmente o valor de aquisição. O imóvel de R$ 300 mil, por exemplo, com uma reforma de R$ 100 mil, pode passar a valer R$ 400 mil para fins de apuração do lucro imobiliário.”

No entanto, ele alerta que isso também afeta a base de cálculo do IPTU. “Ao averbar essa valorização, o imóvel passa a ter um novo valor de referência, e com isso, o IPTU também aumenta. É um custo adicional, sim, mas que pode representar uma economia muito maior no momento da venda, especialmente em imóveis de alto valor. É uma decisão que precisa ser planejada com consciência.”

Mercado de permutas e atenção ao contrato

Para Thiago Godoy, o modelo de permuta tem sido cada vez mais comum, especialmente no mercado de alto padrão. “Em São Paulo, onde o metro quadrado passou a casa dos R$ 20 mil em alguns bairros, muitos clientes optam por permutar um imóvel maior por dois menores, ou vice-versa. Isso torna a transação mais viável e, se for feita sem tornar, ainda evita o pagamento de imposto”, explica.

Mas ele ressalta que não se trata de uma “fórmula mágica”, e sim de uma operação que precisa ser bem planejada e orientada por profissionais. “Não basta combinar uma troca entre amigos. A permuta precisa estar clara no contrato, registrada corretamente na escritura e ser comunicada com precisão à Receita. Caso contrário, o risco de cair na malha fina é grande.”

O risco de omissões e inconsistências

Declarar o ganho de capital de forma errada pode levar à malha fina e, em casos mais graves, à cobrança de multa de até 150% sobre o valor do imposto devido. “Não se trata de driblar o fisco, mas de entender os critérios legais e aproveitá-los com responsabilidade. O sistema da Receita é cruzado, e cada vez mais automatizado. Por isso, é importante se apoiar em especialistas para fazer uma declaração correta e segura”, reforça Lucas.

Para Thiago, a melhor proteção é a informação. “Vender ou comprar um imóvel envolve muito mais do que assinar um contrato. É preciso pensar na parte fiscal, no impacto da operação no IR e nas possibilidades de redução legal de tributos. Com orientação adequada, o contribuinte faz tudo dentro da lei e ainda economiza.”

Serviço
Prazo final para envio do IR 2025: 31 de maio
Ferramenta da Receita Federal para cálculo do lucro imobiliário: Programa Ganhos de Capital (GCAP)
Alíquotas:
• 15% até R$ 5 milhões
• 17,5% entre R$ 5 e R$ 10 milhões
• 20% entre R$ 10 e R$ 30 milhões
• 22,5% acima de R$ 30 milhões

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De motoboy a operador: a trajetória de Guilherme Betti e a construção de um método orientado por disciplina

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A história de Betti revela como experiências frequentemente invisíveis no mercado formal ajudaram a moldar o olhar analítico e a constância que sustentam seu trabalho atual

 

Antes de qualquer operação financeira fazer parte da sua rotina, Guilherme Betti circulava por universos distantes do mercado. Trabalhou como barbeiro e como motoboy, combinando funções para garantir a renda e enfrentar a realidade de quem começa sem estrutura e com poucas margens para erro. Essas vivências, marcadas por longas jornadas e pela necessidade de adaptação diária, moldaram o seu senso de responsabilidade muito antes de ele considerar que poderia trilhar outro caminho.

 

A aproximação com o mercado financeiro surgiu como resposta a um incômodo crescente. Por mais horas que acumulasse, o retorno não mudava. A relação entre esforço e ganho permanecia limitada, e Betti percebeu que não teria liberdade enquanto dependesse exclusivamente de volume de trabalho. O mercado apareceu primeiro como possibilidade e não como promessa. Ele começou a estudar nos intervalos possíveis, ainda sem saber exatamente onde aquilo o levaria. O início foi lento, marcado por erros frequentes e pela sensação de que o aprendizado exigia mais paciência do que técnica.

 

Com o tempo, o que mais chamou sua atenção não foi o potencial de lucro, mas a capacidade de reorganizar o próprio tempo. A percepção de que poderia administrar a agenda de forma mais flexível se tornou central em sua decisão de continuar. Esse deslocamento, do ganho imediato para o valor do tempo, foi determinante para sustentar os anos seguintes de estudo. Betti passou a observar padrões comportamentais, compreender seus impulsos e reduzir excessos. A partir dessas observações, começou a estruturar um método baseado em clareza, disciplina e controle emocional. Ele costuma afirmar que não existe mágica e que o avanço depende de método, frase que sintetiza o entendimento construído dentro da própria experiência.

 

 

À medida que evoluía tecnicamente, pessoas ao redor começaram a procurar orientação. O movimento o levou a organizar atendimentos presenciais e online, ambos estruturados em torno de acompanhamento contínuo. Betti considera que grande parte das dificuldades de quem inicia no mercado não está apenas na operação, mas na forma como cada indivíduo lida com expectativa, frustração e ritmo de aprendizado. Sua atuação, portanto, combina explicação objetiva, observação cuidadosa e ajustes personalizados. Ele entende que evolução no mercado exige constância e que essa constância depende tanto da parte técnica quanto da emocional.

 

Um dos episódios que se tornou marco na sua trajetória ocorreu em casa, em uma live transmitida da cozinha. Durante a transmissão, atingiu a meta de trinta mil dólares utilizando uma estratégia adquirida em uma viagem a Dubai. A cena evidenciou a combinação que caracteriza seu percurso. Um ambiente simples, cotidiano, associado a um resultado expressivo que não dependeu de cenário ideal. Betti costuma destacar que resultados consistentes são consequência de preparação, não de circunstâncias extraordinárias.

 

 

Com mais de uma década de atuação e mais de onze mil alunos formados, Betti construiu uma presença sólida no mercado. Esse número carrega uma dimensão que vai além do alcance. Representa a continuidade de um trabalho que se desenvolveu em etapas, sem rupturas dramáticas, sustentado por repetição, análise e revisão constante. A trajetória revela como mudanças significativas podem nascer de pequenas escolhas acumuladas ao longo do tempo.

 

A história de Guilherme Betti não segue um modelo linear de ascensão. Ela atravessa profissões que exigiam velocidade e adaptação contínua e se estabelece em um campo que demanda calma, precisão e método. O movimento entre esses universos mostra que transformações importantes raramente ocorrem de forma abrupta. Muitas vezes começam de um desconforto persistente que abre espaço para novas possibilidades. É nesse espaço, entre experiências distintas, que Betti construiu o olhar analítico e a constância que orientam seu trabalho hoje.

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Q3 Produções amplia atuação e se destaca em eventos do agronegócio no Brasil

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Empresa consolidada no setor de estandes reforça presença na Agrishow e aposta em metodologia própria para entregar qualidade e pontualidade

A Q3 Produções, empresa especializada em projetos e montagem de estandes, vem ganhando destaque no mercado nacional de eventos ao fortalecer sua atuação em grandes feiras do agronegócio, como a Agrishow, uma das maiores e mais importantes exposições internacionais de tecnologia agrícola.

Com um portfólio que reúne grandes marcas de diversos setores, a Q3 Produções se diferencia pela criação de soluções personalizadas e pela implementação de uma metodologia exclusiva que otimiza processos e garante maior precisão na entrega dos projetos.

Segundo os CEOs Simone Rossoni e Igor Martins, essa metodologia é resultado de anos de experiência no setor e tem se mostrado fundamental para consolidar a empresa como referência em eficiência, qualidade e relacionamento com o cliente.

“Nós desenvolvemos um modelo de trabalho que prioriza cada etapa do processo, desde o planejamento até a finalização do estande. Isso nos permite garantir entregas pontuais e com alto padrão de acabamento”, explica Igor Martins.

Para Simone Rossoni, a expansão da presença da empresa em eventos estratégicos reforça a credibilidade da marca. “O agronegócio é um dos setores mais relevantes da economia brasileira, e estar presente em feiras como a Agrishow nos coloca ao lado das grandes inovações do mercado. Nosso compromisso é entregar estruturas que valorizem a marca do cliente e fortaleçam suas ações dentro do evento”, afirma.

A crescente demanda por eventos de grande porte e o investimento contínuo em tecnologia, design e gestão de projetos têm impulsionado o crescimento da Q3 Produções. A empresa segue ampliando sua presença em diversas regiões do país e fortalecendo sua posição como uma das principais fornecedoras de estandes para feiras corporativas e setoriais.

Com foco em inovação e excelência, a Q3 Produções se prepara para novos desafios e projeta um 2026 de expansão no mercado nacional, reforçando o compromisso com qualidade, parceria e resultados.

Q3 Produções:

https://q3producoes.com.br/ | @_q3producoes

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Oficinas na era dos elétricos: como lucrar com VE/HEV sem grandes investimentos

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A eletrificação já bate à porta das oficinas independentes. O segredo para aproveitar a onda não é comprar equipamentos caros de imediato, mas ajustar posicionamento, processos e precificação. A seguir, um guia prático para começar agora — com comentários do especialista Jonathan Monteiro Kreski (técnico automotivo, gestor de oficina e certificado em VE/HEV pelo SENAI).

 

Entre no jogo do jeito certo

 

Em vez de “virar uma oficina de elétricos” do dia para a noite, adicione serviços VE/HEV ao portfólio atual. Faça isso deixando claro ao público: “atendemos todas as marcas, com especialização em diagnósticos de alta tensão”.

Kreski: “O primeiro investimento é em conhecimento e protocolo. A oficina não precisa parecer um laboratório; precisa funcionar como um, nos procedimentos que importam: segurança, método e registro.”

Podemos falar sobre alguns ajustes de baixo custo que mudam a percepção: Sinalização visual de áreas de alta tensão e checklists de LOTO (procedimento para garantir que toda fonte de energia esteja bloqueada, identificada e testada como ausente antes do trabalho) visíveis; EPIs adequados (luva, tapete, óculos, ferramentas isoladas) inspecionados e registrados; Quadro com procedimento para recepção e desligamento seguro.

Portfólio mínimo viável (PMV) para VE/HEV

 

Comece com serviços de alta demanda e baixo risco, que não exigem maquinário caro:

  1. Diagnóstico inicial
      Anamnese guiada + verificação de segurança + leitura básica + plano de ação.
  2. Inspeção de segurança de alta tensão (HT Safety Check)
      Checklist LOTO, verificação de EPI, isolamento e integridade visual de cabos/conectores.
  3. Manutenção preventiva orientada
      Itens padronizados por modelo (fluídos específicos, filtros cab/AC, arrefecimento de componentes elétricos quando aplicável).
  4. Atualização e higienização de sistemas de arrefecimento e HVAC
      Serviço tradicional com narrativa de confiabilidade para o cliente de híbridos/BEVs.
  5. Relatório técnico digital
      Fotos + marcação simples + assinatura eletrônica.

Kreski: “O PMV permite começar com segurança e inteligência. Você gera caixa, treina a equipe e padroniza processos, sem gastar com equipamentos caros. Cada serviço bem feito vira prova de competência e fortalece a reputação da oficina no mercado de elétricos e híbridos.”

 

Fluxo de atendimento VE/HEV (do orçamento à entrega)

 

Kreski: Eu sugiro começar diagnosticando a situação, a priori. Subsequente, esclarecendo a queixa do cliente e registrando dados do veículo. Em seguida, faça a triagem de segurança, confirmando condições básicas e a necessidade de intervir na alta tensão. Se houver intervenção, execute o desligamento e bloqueio (LOTO) conforme procedimento, sinalizando a área. Com o veículo seguro, realize o diagnóstico (anamnese guiada, leituras essenciais e verificação visual) e apresente a proposta em formato de pacote (preventiva + correção recomendada), já com prazos e garantias. Após a aprovação, parta para a execução seguindo os checklists padronizados. Feito o serviço, gere um relatório digital com fotos e marcações simples que sustentem o trabalho realizado e o valor entregue. Por fim, programe follow-ups em 7 e 30 dias para checar satisfação, prevenir retrabalho e oferecer continuidade.

Pontos de atenção indicados por Kreski: nada de improvisar com cabos e conectores; sem atalhos no desligamento seguro; e documente tudo — checklists e fotos anexadas ao orçamento e ao relatório final. Isso reduz risco, dá transparência e consolida a reputação técnica da oficina. Sei que é chato ficar repetindo, mas é essencial.

 

Precificação por risco e especialização (não cobre como “mecânica comum”)

 

Organize sua tabela em três faixas que traduzam complexidade e risco: um nível Básico para inspeções e serviços não intrusivos (seu ticket de entrada), um Intermediário para diagnósticos estruturados e preventivas específicas, e um Avançado para intervenções que envolvem alta tensão e maior tempo de imobilização. A lógica de preço deve ser explícita e consistente: preço = tempo técnico × coeficiente de especialização × risco — lembrando que, em VE/HEV, especialização e risco são naturalmente mais altos do que na mecânica tradicional. Assim, o valor acompanha o método e a proteção entregues.

Kreski: “Quem comunica certificação e segurança estabelece o próprio preço. O cliente entende que paga por método e proteção.”

 

Marketing educativo (sem jargão, com provas)

 

Crie uma página dedicada, explicando, em linguagem palatável, o que muda no atendimento: segurança, durabilidade do veículo e economia por prevenção. Comprove isso com antes/depois das rotinas (EPI, LOTO, isolamento) e depoimentos anônimos que foquem na experiência e no resultado. Nos stories, mostre trechos dos checklists (com dados sensíveis borrados e sem expor placa) para dar transparência ao processo. O objetivo é educar sem tecnicês e sustentar cada promessa com evidência visual — assim o cliente entende o valor e confia no serviço.
Kreski: “Quando a pessoa vê o processo todo, inclusive aqueles famosos carrosséis com antes e depois, ela compra com tranquilidade. E tranquilidade paga melhor.”


Erros comuns (e como evitar)

 

Antes de pensar em compras caras, evite quatro armadilhas. Primeiro, não compre escâner sem saber interpretar: invista em formação e protocolo antes de ampliar o ferramental. Segundo, não trate alta tensão como “12V reforçado” — o procedimento é outro e exige LOTO, EPI e sequência segura. Terceiro, não pule a documentação: sem relatório e fotos, o valor do serviço desaparece e as disputas aumentam. Por fim, evite excesso de tecnicismo: traduza tudo para o que o cliente realmente entenda e valorize — segurança e economia.

Kreski: “Corte os erros pela raiz, foque em conhecimento, depois ferramenta — scanner sem interpretação é gasto. Trate alta tensão como deve ser tratada, aplique LOTO, valide EPIs e respeite o tempo de descarga, sem atalhos. Não canso de repetir, documente tudo (checklist, fotos e relatório digital anexados à OS) para dar valor e te proteger em disputas. E na comunicação, fuja do tecnicismo: traduza para segurança, longevidade do veículo e economia por prevenção de gastos futuros.”

 

Quem é Jonathan Monteiro Kreski: técnico automotivo e gestor de oficina, certificado em VE/HEV pelo SENAI. Especialista em transição de oficinas para elétricos e híbridos.

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