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Mercado Imobiliário: estratégias e oportunidades no Brasil e nos Estados Unidos

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*Demétrio Saulo de Souza

O mercado imobiliário é uma área repleta de possibilidades e estratégias que variam conforme o país e suas características econômicas, demográficas e culturais. Após a aquisição de um imóvel, as possibilidades de uso ou investimento são amplas, mas é fundamental considerar o contexto em que o bem está inserido. Uma análise interessante é a comparação entre os mercados imobiliários do Brasil e dos Estados Unidos, que apresentam diferenças marcantes.

Nos Estados Unidos, o setor imobiliário é uma das principais formas de construção de patrimônio e riqueza. Cerca de 95% das pessoas que fizeram fortuna no país investem no mercado imobiliário. Isso ocorre porque o mercado americano é extremamente aquecido, dinâmico e oferece diversas opções de investimento.

Desde a compra de propriedades residenciais para locação até estratégias mais sofisticadas, como o house flipping – compra e reforma de imóveis para revenda –, o mercado americano se destaca pela amplitude e estrutura de suas operações.

Além disso, o crescimento populacional constante nos Estados Unidos mantém a demanda por propriedades em alta, o que reforça a atratividade do setor. Diferentemente do Brasil, a pirâmide demográfica americana não está invertida; há uma base sólida de população jovem que continua a expandir o mercado consumidor de imóveis.

No Brasil, o mercado imobiliário ainda está em estágio de desenvolvimento. Estratégias como o uso de consórcios para a aquisição de imóveis têm ganhado espaço como uma forma de construir patrimônio. Essa prática envolve a compra de uma carta de crédito por meio de consórcios, que pode ser utilizada para arrematar imóveis em leilões, como os promovidos pela Caixa Econômica Federal.

O valor do aluguel da propriedade adquirida é frequentemente usado para pagar as parcelas do consórcio, permitindo que o investidor construa patrimônio de forma planejada. Embora o mercado brasileiro esteja ganhando força, ele ainda não oferece a mesma diversidade de opções e maturidade que o mercado americano apresenta.

Outro fator que influencia diretamente as diferenças entre os mercados é a estrutura fiscal. Nos Estados Unidos, existem incentivos fiscais significativos para quem investe no setor imobiliário, o que ajuda a atrair mais investidores para o mercado. No Brasil, embora haja avanços, como os consórcios e linhas de crédito mais acessíveis, a alta carga tributária e a burocracia ainda representam barreiras para o crescimento acelerado do setor.

Em ambos os mercados, é essencial que o comprador ou investidor tenha uma estratégia clara para o imóvel adquirido. Seja para uso próprio, locação, revenda ou investimento comercial, cada decisão deve considerar as características do mercado local e os objetivos do investidor.

Enquanto no Brasil o mercado ainda engatinha em termos de diversificação e estratégias sofisticadas, nos Estados Unidos, a solidez e o dinamismo do setor imobiliário continuam a atrair investidores de todas as partes do mundo.

Essas particularidades mostram como o mercado imobiliário é uma ferramenta poderosa de crescimento patrimonial. Seja no Brasil, com suas estratégias emergentes, ou nos Estados Unidos, com seu mercado robusto e estruturado, o planejamento e o conhecimento do setor são fundamentais para aproveitar ao máximo as oportunidades que ele oferece.

*Demétrio Saulo de Souza é bacharel em Ciências Contábeis e Administração de Empresas, com MBA em Gestão Financeira, Controladoria e Auditoria pela FGV. Especialista em viabilidade econômico-financeira, orçamento empresarial e gestão de projetos ERP e CRM, acumula mais de 20 anos de experiência em liderança de negócios. Foi gestor em empresas familiares e multinacionais, destacando-se pela redução de custos administrativos e implementação de sistemas estratégicos. Desde 2013, atua como empreendedor e CEO em diversas operações comerciais no Brasil e, atualmente, lidera empresas de investimento imobiliário nos Estados Unidos, com foco em compra, reforma e locação de imóveis no mercado americano.

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Carga chegou, mas não entra: impostos e burocracia são inimigos do importador brasileiro

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Com cobrança antecipada de tributos e entraves técnicos na liberação alfandegária, o Brasil impõe um custo operacional excessivo às empresas que decidem importar legalmente — especialmente no caso de produtos estratégicos como ímãs de neodímio.

Importar legalmente no Brasil ainda é, para muitas empresas, um exercício de resistência. Os desafios começam antes mesmo do desembarque da carga e seguem por uma trilha burocrática que inclui a exigência de pagamento antecipado de tributos, falhas no sistema de classificação fiscal e custos logísticos invisíveis que podem inviabilizar a operação.

A estrutura tributária, por si só, já compromete o capital de giro das empresas. Imposto de Importação (II), IPI, PIS, COFINS e ICMS precisam ser pagos antes mesmo de a carga ser comercializada. Em segmentos de alta rotatividade ou margens apertadas, isso pressiona o fluxo de caixa e reduz a capacidade de investimento em estoque ou inovação.

Para Rodolfo Midea, CEO da Fácil Negócio Importação, essa antecipação tributária representa um entrave à competitividade nacional. “Enquanto outros países criam regimes aduaneiros especiais ou diferem impostos para estimular a cadeia produtiva, o Brasil exige que o empresário pague tudo antecipadamente, mesmo sem saber se vai conseguir vender”, afirma.

A situação se agrava quando se trata de insumos considerados estratégicos, como os ímãs de neodímio — componentes essenciais para a produção de motores elétricos, turbinas e equipamentos eletrônicos. O Brasil possui uma das maiores reservas de terras raras do mundo, mas ainda depende fortemente da importação desses elementos processados, sobretudo da China, que detém mais de 85% do mercado global.

Segundo estimativas da Agência Internacional de Energia (IEA), a demanda por terras raras tende a triplicar até 2030, impulsionada pela transição energética global. No entanto, o Brasil corre o risco de perder protagonismo nesse setor por gargalos internos que retardam o acesso à matéria-prima processada e elevam seu custo.

No caso da Fácil Negócio Importação, a tentativa de trazer um contêiner exclusivo de ímãs de neodímio segue travada há semanas. “Por conta de uma divergência na descrição do produto no sistema da Receita, a carga está parada, gerando custos diários de armazenagem e demurrage. Um erro técnico que, em muitos países, seria resolvido em horas, aqui leva dias ou até semanas”, relata Midea.

Esses custos “invisíveis” — armazenagem prolongada, honorários de despachantes, retrabalho documental, demurrage e reclassificações — podem representar até 30% do valor total da operação. Um estudo recente da CNI (Confederação Nacional da Indústria) apontou que 51% das empresas que importam com frequência enfrentam atrasos ou retenções na alfândega por falhas administrativas ou operacionais.

Enquanto isso, o mundo avança. A União Europeia, por exemplo, aprovou em 2024 o Critical Raw Materials Act, criando incentivos fiscais e logísticos para garantir o acesso a minerais estratégicos, como o neodímio. Nos Estados Unidos, a administração Biden destinou US$ 800 milhões para reindustrializar a cadeia de terras raras e reduzir a dependência da China. O Brasil, embora tenha protagonismo geológico, segue sem uma política integrada de fomento à importação ou à industrialização local desses insumos.

“Se continuarmos tratando o importador como culpado até que se prove o contrário, vamos seguir como exportadores de minério bruto e importadores de tecnologia pronta, pagando o dobro por produtos que poderíamos fabricar aqui”, diz Midea.

Para o executivo, a saída passa por um tripé: revisão tributária, automatização dos processos alfandegários e estímulo à cadeia produtiva nacional. “Precisamos transformar o ambiente de negócios em um espaço de previsibilidade, eficiência e segurança jurídica. O Brasil não pode perder a corrida das tecnologias limpas por falta de pragmatismo administrativo”, conclui.

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Negócios

Resistência à mentoria agrava crise em empresas brasileiras

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A resistência de pequenos empresários à contratação de mentores e consultores especializados permanece alta no Brasil, mesmo diante do aumento de falências e encerramentos precoces. De acordo com a pesquisa “Sobrevivência de Empresas”, divulgada em junho de 2024 pelo Sebrae, apenas 6% dos empreendedores buscaram algum tipo de orientação profissional, como consultorias formais ou programas de mentoria, ao longo do último ano.
Os dados reforçam um padrão já identificado em levantamentos anteriores: a maioria dos donos de micro e pequenas empresas ainda toma decisões com base na própria experiência ou em conselhos informais, muitas vezes desatualizados ou sem fundamentação técnica.

Para Marcos Pelozato, advogado, contador e mentor empresarial com 14 anos de atuação em reestruturação de negócios, o baixo índice de adesão à mentoria revela uma lacuna significativa na cultura de gestão do país. “A atuação preventiva ainda é desprezada. Muitos empresários só procuram ajuda quando a situação se torna insustentável, e isso limita drasticamente as chances de recuperação”, afirma o especialista, que já acompanhou centenas de casos de reorganização financeira no setor produtivo.

A falta de preparo técnico, segundo ele, tem implicações diretas sobre a sobrevivência das empresas, especialmente em contextos de instabilidade econômica ou queda no faturamento. “Uma mentoria eficaz permite mapear riscos, redesenhar estratégias e adotar modelos de gestão mais sustentáveis. Contadores e advogados que se preparam para oferecer esse tipo de suporte atuam como verdadeiros agentes de transformação nos negócios dos seus clientes”, completa Pelozato.
O levantamento do Sebrae indica que a taxa de mortalidade de empresas no Brasil segue elevada nos primeiros anos de atividade. Entre os principais fatores apontados pelos próprios empresários estão dificuldade de acesso ao crédito, má gestão financeira, falhas no planejamento e ausência de orientação especializada.
Diante desse cenário, a mentoria deixa de ser um custo adicional e passa a ser um investimento estratégico para quem deseja crescer de forma consistente e evitar o caminho da recuperação judicial.
O desafio, no entanto, está em superar o preconceito ainda presente entre muitos gestores, que associam a busca por ajuda à fraqueza ou ao fracasso.“ O mercado está mudando, e quem não se adapta acaba ficando pelo caminho. Formações práticas voltadas à reestruturação empresarial são cada vez mais procuradas por profissionais que entenderam que não basta saber operar: é preciso saber conduzir”, conclui Pelozato.
A pesquisa do Sebrae foi realizada com base em entrevistas com empresários de todas as regiões do país e apontou que, entre os que fecharam as portas, mais de 70% não haviam passado por nenhum tipo de capacitação ou orientação especializada desde a abertura do negócio.

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Tour Acelera Brasil chega a Santa Maria (RS) com foco na reestruturação de pequenas empresas

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Cidade gaúcha recebe imersão voltada à gestão prática, lucratividade e cultura organizacional; evento faz parte de circuito nacional liderado por Marcus Marques

Santa Maria, na região central do Rio Grande do Sul, será uma das paradas da Tour Acelera Brasil em 2025. A iniciativa, conduzida pelo empresário Marcus Marques, percorre todos os estados brasileiros ao longo do ano com a proposta de oferecer imersões presenciais voltadas à reestruturação prática de pequenas e médias empresas (PMEs).

Com mais de 30 mil participantes em edições anteriores e 250 mil empresários já capacitados pelos programas do Grupo Acelerador, o projeto se estrutura sobre cinco pilares centrais, gestão estratégica, liderança distribuída, cultura organizacional, vendas e atuação tática, reunidos no que Marcus Marques denomina de “Diamante Empresarial”.

O Diamante Empresarial é a base do nosso método. Ele representa as cinco áreas que precisam estar alinhadas para que a empresa cresça com consistência: gestão, liderança, cultura, vendas e atuação estratégica”, explica Marcus Marques. O conceito, detalhado nas imersões e workshops conduzidos pelo Grupo Acelerador, serve como guia para empresários que desejam deixar o improviso e atuar com clareza na construção de negócios autônomos, lucrativos e sustentáveis.

Na prática, os cinco pilares são interdependentes e representam as principais lacunas que travam o avanço das empresas brasileiras. Segundo Marques, a ausência de processos bem definidos, somada à centralização excessiva e à falta de cultura organizacional sólida, leva empresários a uma rotina caótica e pouco estratégica. “O dono de empresa precisa sair da linha de frente da operação e assumir o papel de estrategista. Sem isso, ele vira o gargalo do próprio crescimento”, afirma. O modelo é aplicado na Tour Acelera Brasil e nas imersões do Giants, oferecendo ferramentas práticas para empresários estruturarem seus negócios, corrigirem falhas e conquistarem crescimento com autonomia e saúde financeira.

Em Santa Maria, a imersão terá duração de cinco horas, com conteúdo voltado à transformação de rotinas operacionais desorganizadas em estruturas de crescimento sustentável.“O conteúdo é direto ao ponto, feito de empresário para empresário. O objetivo não é inspirar, é estruturar. O que entregamos são ferramentas para tomar decisões mais claras, criar equipes com mentalidade de dono e sair do modo sobrevivência”, afirma Marcus Marques, CEO do Grupo Acelerador e idealizador da Tour.

Com atuação nacional, o Grupo Acelerador reúne hoje mais de 750 colaboradores em diferentes operações e atua também como sócio estratégico de empresas em diversos segmentos. A metodologia, segundo Marques, é testada na prática e tem gerado resultados consistentes em cidades como Manaus, Curitiba, Uberlândia, Belém, Vitória da Conquista e Ponta Grossa.

Além da formação técnica, a Tour valoriza a troca de experiências entre empreendedores locais e a presença de lideranças regionais. Em Santa Maria, conhecida por sua força nos setores de comércio, educação e serviços, o evento reforça a importância da qualificação como instrumento de desenvolvimento econômico. “Nosso papel é democratizar o acesso a processos de gestão de alto nível, levando isso para além dos grandes centros”, pontua o empresário.

Dados do Sebrae indicam que cerca de 55% dos empreendedores brasileiros iniciam seus negócios sem qualquer planejamento, o que aumenta significativamente as chances de falência nos primeiros anos. A proposta da Tour Acelera Brasil é justamente inverter essa lógica. “Estamos construindo um movimento nacional de transformação empresarial. A Tour é sobre sair do improviso e entrar em uma lógica de crescimento estruturado”, conclui Marques, que também lidera a comunidade Giants, composta por mais de 800 donos de empresas em todo o país.

Serviço
Workshop Acelere sua Empresa – Santa Maria (RS)
Data: 29 de julho
Horário: 13h às 18h
Inscrições e informações:Tour Acelera Brasil Credenciamento de imprensa: WhatsApp (11) 99140-9229 ou via formulário no site oficial.

Sobre Marcus Marques

Marcus Marques é empresário há mais de 20 anos e principal referência em gestão e aceleração de pequenas e médias empresas no Brasil. Fundador e CEO do Grupo Acelerador, já impactou mais de 250 mil empresários em eventos, palestras e imersões.

Com mais de 2 milhões de seguidores nas redes sociais, lidera o programa Acelerador Empresarial,  que formou milhares de empresários em mais de 70 turmas e a comunidade Giants, com mais de 800 membros.

É sócio em mais de dez empresas que, juntas, empregam mais de 750 colaboradores. O Grupo Acelerador, que une educação corporativa e participações societárias, alcançou valuation de R$729 milhões e mira R$1 bilhão até 2027.

A nova sede do grupo tem 5.000 m2 e está avaliada em mais de R$90 milhões. Já a Tour Acelera Brasil passou por mais de 50 cidades e atraiu mais de 30 mil participantes.

Mais informações:@marcusmarquesoficial.

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